Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. VI

Odwołanie

„Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (…) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości" – art. 78 ust. 2. Czyli od dnia odebrania lub, w przypadku nie odebrania to od ostatniego dnia avizowania – jest 30 dni na odwołanie (wniosek do kolegium).

Wniosek do kolegium wnosi się w dwóch egzemplarzach na piśmie i podlega opłacie skarbowej.

! Warto wiedzieć: w niektórych przypadkach można wnosić o zwolnienie z opłaty skarbowej (np. ze względu na ubóstwo).

W kolegium

Kolegium wyznacza termin rozprawy. Na tą rozprawę trzeba się bezwzględnie stawić – inaczej wniosek jest (jak wnoszę z własnego doświadczenia) automatycznie odrzucany. Sąd (czyli kolegium) będzie dążył do polubownego zakończenia sprawy, więc jeśli uzyska się obniżkę opłaty w zadowalającej wysokości, lepiej na nią przystać. Natomiast, jeśli opłata wciąż jest zbyt wysoka, można odmówić ugody i zdać się na wyrok kolegium.

Jeśli zawarta zostanie ugoda lub wyrok poda wysokość nowej opłaty – obowiązuje ona „od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty” czyli jeśli umowę wypowiedziano do 31 grudnia 2011, nowa stawka po ugodzie (lub wyroku) obowiązuje od 1 stycznia 2012.

! Warto wiedzieć: pomimo wniesienia odwołania, opłatę wnosimy zgodnie z wysokością zaproponowana przez urząd do dnia 31 marca. Co się stanie z pieniędzmi, jeśli wysokość opłaty zostanie obniżona a kwota za bieżący rok została już wpłacona? W ustawie tego nie przewidziano…

Nadmienię, że gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się na ugodę, kolegium najczęściej (a przynajmniej ja miałam tylko z takimi do czynienia, nie powołuję się tutaj na żadne statystyki czy informacje) orzeczeniem nie zmienia stawki zaproponowanej przez gminę. Co wtedy? Pozostaje tylko się zgodzić z wyrokiem lub odwołać do sądu powszechnego…

Odwołanie od orzeczenia kolegium

Od orzeczenia kolegium można wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenie orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego – art. 80 ust. 1.

Jeśli wniesie się sprzeciw, orzeczenie kolegium traci moc.

! Warto wiedzieć: sprzeciw może wnieść gmina (właściwy organ aktualizujący opłatę) lub użytkownik wieczysty.

! Warto wiedzieć: sprzeciw wobec orzeczenia staje się pozwem i powinien być napisany tak, że sąd (w określonych przypadkach) będzie mógł orzec na posiedzeniu niejawnym (czyli bez udziału stron).

Czy tylko urząd może zaktualizować opłatę roczną?

Nie, sam „użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty” – art. 81 ust. 1.

Co to oznacza?

To oznacza, że użytkownik wieczysty musi wykazać, że istnieją przesłanki do aktualizacji.

Czy użytkownik wieczysty musi sam wykonać operat szacunkowy (czyli na własny koszt zamówić operat u rzeczoznawcy)?

Urząd zawsze twierdził, że tak (a przynajmniej ja mam taką wersję interpretacyjną w swoim urzędzie), ale ustawa treścią „ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym” (art. 81 ust. 2) nie mówi jasno, że to użytkownik wieczysty musi płacić za operat, a jedynie musi dowieść, że istnieje przesłanka do jego aktualizacji.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. V

Czy zawsze jest opłata roczna?

Nie, jeśli wniesiono jednorazowo opłatę za cały czas dzierżawy – art. 76 ust. 2.

Aktualizacja opłaty

„Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz do roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie(…)” – art. 77 ust. 1. Czyli, jeśli gmina ustala stawkę opłaty rocznej na podstawie operatu wykonanego w latach boomu budowlanego, jest on na pewno już nieaktualny.

Kto wnosi o aktualizację opłaty?

„Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej” – art. 77 ust. 3.

Jak wygląda procedura zaktualizowania opłaty rocznej?

Właściwy organ ( np. gmina) wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego zaktualizowaną opłatę. Równocześnie użytkownik wieczysty dostaje ofertę nowej wysokości. Urząd musi umożliwić zapoznanie się z operatem szacunkowym – informacja jak to można zrobić winna być zawarta w piśmie.

! Warto wiedzieć: nawet jeśli nie odbiera się poczty, to i tak będzie obowiązywać nowa stawka. Dlaczego? Wciąż pokutuje przekonanie, że jeśli poczty z urzędów się nie odbiera, to jest sprawa niezakończona. Jednak – od wielu lat obowiązuje zmiana przepisów zawartych w kpa (kodeksie postępowań administracyjnych) i w skrócie – „nieodebrane = odebrane w ostatnim dniu avizo”. Dlatego lepiej odbierać każdą pocztę, a jeśli będzie to aktualizacja opłaty, to albo ją zaakceptować, albo się odwołać.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. IV

Co może obniżyć opłatę?

„Przy aktualizacji opłaty (…) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji” – art. 77 ust. 4. Czyli jeśli do nieruchomości buduje się któryś z elementów infrastruktury technicznej (przyłącza, droga), to można to odliczyć przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Dlatego tak ważne jest posiadanie wszystkich rachunków za roboty budowlane oraz zgód urzędowych na ich budowę (pozwoleń, zaświadczeń, odbiorów) – stanowią one dowód w sprawie.

! Warto wiedzieć: Wnosząc o obniżenie opłaty z powodu wybudowania elementów infrastruktury technicznej  – w przypadku dokonania samowoli budowlanej nie tylko nie dostanie się obniżki, ale jeszcze dojdzie kara za samowolę oraz kara ją legalizująca (lub nakaz rozbiórki)!

Warto dowiedzieć się w swoim urzędzie czy od opłaty można odliczać również remonty infrastruktury technicznej.

! Warto wiedzieć: Należy zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków o odliczenie poniesionych nakładów, gdyż jeśli wartość nieruchomości po budowie wzrosła – opłata za użytkowanie wieczyste również wzrośnie! – art. 77 ust. 6

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne „ulgi” w wysokości opłat rocznych. Są to tylko dwa przypadki: jeżeli „nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków” – art. 73 ust. 4, lub jeśli jesteśmy wystarczająco biedni – „dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarcze narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona” – art. 74 ust. 1. Oczywiście sami musimy zadbać o możliwość skorzystania z ulgi i co roku złożyć wniosek przed 31 marca.

Ile wynosi bonifikata?

W obu przypadkach 50% od wysokości opłaty rocznej.  Co prawda art. 73 ust. 3 w nawiązaniu do art. 68 ust. 1, dopuszcza możliwość, za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikaty, ale ustawodawca sprytnie opuścił pkt 7, w którym są wymienione lokale mieszkalne, więc ten temat można pominąć.

Artykuł 75

Art. 75 daje możliwość wyboru korzystniejszej stawki bonifikaty. Jednak jak może wybrać użytkownik wieczysty działki pod budynkiem mieszkalnym między stawką 50% a 50%?

Ten artykuł to jest pozostałość sprzed nowelizacji – dawniej można były zyskać 90% bonifikatę ze względu na niskie zarobki.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. III

Co może obniżyć opłatę?

„Przy aktualizacji opłaty (…) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji” – art. 77 ust. 4. Czyli jeśli do nieruchomości buduje się któryś z elementów infrastruktury technicznej (przyłącza, droga), to można to odliczyć przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Dlatego tak ważne jest posiadanie wszystkich rachunków za roboty budowlane oraz zgód urzędowych na ich budowę (pozwoleń, zaświadczeń, odbiorów) – stanowią one dowód w sprawie.

! Warto wiedzieć: Wnosząc o obniżenie opłaty z powodu wybudowania elementów infrastruktury technicznej  – w przypadku dokonania samowoli budowlanej nie tylko nie dostanie się obniżki, ale jeszcze dojdzie kara za samowolę oraz kara ją legalizująca (lub nakaz rozbiórki)!

Warto dowiedzieć się w swoim urzędzie czy od opłaty można odliczać również remonty infrastruktury technicznej.

! Warto wiedzieć: Należy zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków o odliczenie poniesionych nakładów, gdyż jeśli wartość nieruchomości po budowie wzrosła – opłata za użytkowanie wieczyste również wzrośnie! – art. 77 ust. 6

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne „ulgi” w wysokości opłat rocznych. Są to tylko dwa przypadki: jeżeli „nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków” – art. 73 ust. 4, lub jeśli jesteśmy wystarczająco biedni – „dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarcze narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona” – art. 74 ust. 1. Oczywiście sami musimy zadbać o możliwość skorzystania z ulgi i co roku złożyć wniosek przed 31 marca.

Ile wynosi bonifikata?

W obu przypadkach 50% od wysokości opłaty rocznej.  Co prawda art. 73 ust. 3 w nawiązaniu do art. 68 ust. 1, dopuszcza możliwość, za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikaty, ale ustawodawca sprytnie opuścił pkt 7, w którym są wymienione lokale mieszkalne, więc ten temat można pominąć.

Artykuł 75

Art. 75 daje możliwość wyboru korzystniejszej stawki bonifikaty. Jednak jak może wybrać użytkownik wieczysty działki pod budynkiem mieszkalnym między stawką 50% a 50%?

Ten artykuł to jest pozostałość sprzed nowelizacji – dawniej można były zyskać 90% bonifikatę ze względu na niskie zarobki.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. II

Do kiedy trzeba wnieść opłatę roczną za użytkowanie wieczyste?

Do 31 marca każdego roku (za dany rok z góry) – art. 71 ust. 4.

Cena nieruchomości

„Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.” – art. 67 ust. 1. W tym celu osoba upoważniona (rzeczoznawca majątkowy) sporządza operat, gdzie poddaje wycenie nieruchomość. W tym celu najczęściej zbiera okoliczne oferty sprzedaży i wyciąga z tego pewną średnią. Na jej podstawie wyznacza cenę nieruchomości. Jest to bardzo prosty i szybki sposób. Niestety nie zawsze dla użytkownika wieczystego dobry – jak każdy dobry pośrednik nieruchomościami wie – ceny w ofertach sprzedaży są przecież zawyżone o minimum 20%!

! Warto wiedzieć: Rzeczoznawca dokonuje wyceny na podstawie sposobów obliczania wg Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Czy można rozłożyć opłatę roczna na raty?

W ustawie istnieje tylko możliwość rozłożenia na oprocentowane raty pierwszej opłaty (czy nie corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste). Z doświadczenia wiem, że czasem (z ważnych powodów) gmina przystaje na propozycje użytkownika wieczystego i rozkłada na raty opłatę roczną.

Wysokość opłaty

Zgodnie z art. 72 stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, oto niektóre z nich:

- obiekty sakralne wraz z budynkami towarzyszącymi – 0.3% ceny

- działalność charytatywna, niezarobkowa opiekuńcza, naukowa itd. – 0.3% ceny

- cele rolne – 1% ceny

- cele mieszkaniowe – 1%

Ogólnie ujmując, stawka opłaty rocznej to od 0.3% do aż 3% ceny nieruchomości! Przy najwyższej stawce 3% zapłacimy za nieruchomość prawie 3 razy w ciągu 99 lat, a dalej nie będziemy jej właścicielami!

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. I

Podwyżki, podwyżki… czyli o aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczystej nieruchomości gruntowej

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Jest wiele definicji użytkowania wieczystego, ale najprościej opisując – dom Twój, ale ziemia państwowa. Użytkowanie wieczyste jest unikalnym w skali światowej „produktem” z czasów PRL. W czasach, kiedy wszystko musiało być wspólne – czyli państwowe, pozwolono obywatelom mieć tę namiastkę własności, jaką jest własne M. Jednak Państwo dając możliwość takiej prywaty, zabezpieczyło się tym, że uniemożliwiło obywatelom wykupienie ziemi pod budynkiem.

Ponoć w zamyśle twórców takiej formy własności, miało to na celu ochronę terenów wielkich osiedli przed wykupieniem i swobodnym przekształcaniem przez właścicieli.

Więc – jeśli Twój budynek (mieszkanie, dom, garaż…) stoi na ziemi należącej do skarbu miasta (lub państwa), to co roku otrzymujesz list z urzędu gminy o należnej opłacie tylko za to, że ten blok tam stoi.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Opłata za użytkowanie wieczyste to jakby taka roczna opłata za dzierżawę. Maksymalny czas tej dzierżawy to 99 lat, minimalny 40 lat. Najwcześniejszy możliwy czas rozpoczęcia użytkowania wieczystego to rok 1961 (wejście w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach).

Co będzie od 2060 roku?

W roku 2060 będzie mijać pierwsza fala końca użytkowania wieczystego 99letniego (licząc od roku 1961). Na dzień dzisiejszy istnieje możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy, ale co będzie za niecałe pół wieku – nie wiemy. Teoretycznie właściciel nieruchomości (np. gmina) tylko ze względu na ważny interes społeczny może odmówić przedłużenia. Jednak jak zmierzyć ważność interesu społecznego? Być może sądy będą miały masę pracy…

Ale to nie jedyny problem.

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwsza z opłat rocznych stanowi równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Jaka będzie interpretacja tego zapisu w 2060? Czy dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zmuszeniu hojnie zasilić budżet przy przedłużaniu?

Czy dziś można zostać użytkownikiem wieczystym?

Owszem. Jednak dziś na pewno będzie trudniej spełnić warunki niż na początku takiej formy własności. „W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste” – art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej, zgodnie z tym artykułem trzeba zgodnie z terminem rozpocząć i zakończyć umowę. „W przypadku niedotrzymania terminów (…) mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (…)” oraz „wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok (…). Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.” – art. 63 ust. 2 i 3. Dlaczego o tym piszę? Nie wiem czy ktoś jeszcze pamięta sprawę, w której, jak pisały gazety, pewien deweloper dostał w użytkowanie wieczyste działkę w środku miasta, pod warunkiem wybudowania tam, w określonym czasie, podajże kina. Czas minął i deweloper dostał od miasta wysokie kary, gdyż nic nie zbudował. A dlaczego nie zbudował? Bo to samo miasto przez kilka lat nie zdołało wydać mu decyzji o warunkach zabudowy na to kino… Pozostawiam to bez komentarza.

W tekście powyżej, jeśli mowa o:

– ustawie o gospodarce nieruchomościami – chodzi o ustawę z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami  (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) – stan na dzień 01.12.2010r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezobowiązującą opinią własną.