Budowa, rozbudowa, przebudowa, remont, rozbiórka...

Właściwie jaka jest różnica między przebudową a rozbudową? Czy budowa to jest to samo co odbudowa?
Aby właściwie nazwać poszczególne roboty budowlane należy sięgnąć do podstawowych pojęć z ustawy Prawo budowlane.
Idąc od początku: wszystko co robimy, to roboty budowlane.
Roboty budowlane - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego - art. 3 pkt 7.
Najprościej będzie przedstawić to na przykładach rysunkowych.
Jeśli na początku nic nie mamy, a potem pojawia się dom - to jest to BUDOWA.
 

 
Jeśli mamy już dom i zmieniamy jeden z parametrów: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji, to jest to ROZBUDOWA.

Natomiast gdybyśmy nie zmienili żadnego z tych parametrów, była by to PRZEBUDOWA.

Gdyby dom uległ zburzeniu mówilibyśmy o ROZBIÓRCE, natomiast gdyby się zawalił i chciano by postawić taki sam i w tym samym miejscu - mowa była by wówczas o ODBUDOWIE.

Natomiast prace naprawcze jak wymiana dachu, instalacji, uzupełnienia ubytków w ścianach, to REMONT.

Obiekt tymczasowy

Przez tymczasowy obiekt budowlany „należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe” (art. 3 pkt 5 ustawy Prawo budowlane).

Czyli, jeśli zamierza się postawić obiekt tymczasowy, należy pamiętać szczególnie o tym, że:

- obiekt będzie stał z góry określony czas (np. do 120 dni)

- po tym czasie należy albo rozebrać obiekt albo przenieść go w inne ustalone miejsce

- nie może być trwale połączony z gruntem np. poprzez fundamenty

- ustawa nie określa wielkości obiektu, może być to zarówno kiosk jak i namiot koncertowy - oba mogą być uzyskane wybraną formą przez inwestora - decyzją pozwolenia na budowę lub niewniesieniem sprzeciwu (art. 28)

- warto pamiętać, że urząd może zażądać opinii odpowiednio uprawnionej osoby, która musi stwierdzić, że obiekt będzie bezpieczny – dotyczy to głównie wielkich namiotów przeznaczonych na imprezy masowe, które należy odpowiednio przytwierdzić, np. aby nie zostały porwane przez wiatr lub nie runęły od deszczu i dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jak we wcześniejszych artykułach, tak i w tym przypomnę, że wszystkie budowy i roboty budowlane, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych.

Kiosk – jako obiekt tymczasowy

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Plik:Kiosk_Greece.JPG&filetimestamp=20060324194248

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. VI

Odwołanie

„Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (…) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości" – art. 78 ust. 2. Czyli od dnia odebrania lub, w przypadku nie odebrania to od ostatniego dnia avizowania – jest 30 dni na odwołanie (wniosek do kolegium).

Wniosek do kolegium wnosi się w dwóch egzemplarzach na piśmie i podlega opłacie skarbowej.

! Warto wiedzieć: w niektórych przypadkach można wnosić o zwolnienie z opłaty skarbowej (np. ze względu na ubóstwo).

W kolegium

Kolegium wyznacza termin rozprawy. Na tą rozprawę trzeba się bezwzględnie stawić – inaczej wniosek jest (jak wnoszę z własnego doświadczenia) automatycznie odrzucany. Sąd (czyli kolegium) będzie dążył do polubownego zakończenia sprawy, więc jeśli uzyska się obniżkę opłaty w zadowalającej wysokości, lepiej na nią przystać. Natomiast, jeśli opłata wciąż jest zbyt wysoka, można odmówić ugody i zdać się na wyrok kolegium.

Jeśli zawarta zostanie ugoda lub wyrok poda wysokość nowej opłaty – obowiązuje ona „od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty” czyli jeśli umowę wypowiedziano do 31 grudnia 2011, nowa stawka po ugodzie (lub wyroku) obowiązuje od 1 stycznia 2012.

! Warto wiedzieć: pomimo wniesienia odwołania, opłatę wnosimy zgodnie z wysokością zaproponowana przez urząd do dnia 31 marca. Co się stanie z pieniędzmi, jeśli wysokość opłaty zostanie obniżona a kwota za bieżący rok została już wpłacona? W ustawie tego nie przewidziano…

Nadmienię, że gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się na ugodę, kolegium najczęściej (a przynajmniej ja miałam tylko z takimi do czynienia, nie powołuję się tutaj na żadne statystyki czy informacje) orzeczeniem nie zmienia stawki zaproponowanej przez gminę. Co wtedy? Pozostaje tylko się zgodzić z wyrokiem lub odwołać do sądu powszechnego…

Odwołanie od orzeczenia kolegium

Od orzeczenia kolegium można wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenie orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego – art. 80 ust. 1.

Jeśli wniesie się sprzeciw, orzeczenie kolegium traci moc.

! Warto wiedzieć: sprzeciw może wnieść gmina (właściwy organ aktualizujący opłatę) lub użytkownik wieczysty.

! Warto wiedzieć: sprzeciw wobec orzeczenia staje się pozwem i powinien być napisany tak, że sąd (w określonych przypadkach) będzie mógł orzec na posiedzeniu niejawnym (czyli bez udziału stron).

Czy tylko urząd może zaktualizować opłatę roczną?

Nie, sam „użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty” – art. 81 ust. 1.

Co to oznacza?

To oznacza, że użytkownik wieczysty musi wykazać, że istnieją przesłanki do aktualizacji.

Czy użytkownik wieczysty musi sam wykonać operat szacunkowy (czyli na własny koszt zamówić operat u rzeczoznawcy)?

Urząd zawsze twierdził, że tak (a przynajmniej ja mam taką wersję interpretacyjną w swoim urzędzie), ale ustawa treścią „ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym” (art. 81 ust. 2) nie mówi jasno, że to użytkownik wieczysty musi płacić za operat, a jedynie musi dowieść, że istnieje przesłanka do jego aktualizacji.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. V

Czy zawsze jest opłata roczna?

Nie, jeśli wniesiono jednorazowo opłatę za cały czas dzierżawy – art. 76 ust. 2.

Aktualizacja opłaty

„Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz do roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie(…)” – art. 77 ust. 1. Czyli, jeśli gmina ustala stawkę opłaty rocznej na podstawie operatu wykonanego w latach boomu budowlanego, jest on na pewno już nieaktualny.

Kto wnosi o aktualizację opłaty?

„Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej” – art. 77 ust. 3.

Jak wygląda procedura zaktualizowania opłaty rocznej?

Właściwy organ ( np. gmina) wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego zaktualizowaną opłatę. Równocześnie użytkownik wieczysty dostaje ofertę nowej wysokości. Urząd musi umożliwić zapoznanie się z operatem szacunkowym – informacja jak to można zrobić winna być zawarta w piśmie.

! Warto wiedzieć: nawet jeśli nie odbiera się poczty, to i tak będzie obowiązywać nowa stawka. Dlaczego? Wciąż pokutuje przekonanie, że jeśli poczty z urzędów się nie odbiera, to jest sprawa niezakończona. Jednak – od wielu lat obowiązuje zmiana przepisów zawartych w kpa (kodeksie postępowań administracyjnych) i w skrócie – „nieodebrane = odebrane w ostatnim dniu avizo”. Dlatego lepiej odbierać każdą pocztę, a jeśli będzie to aktualizacja opłaty, to albo ją zaakceptować, albo się odwołać.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. IV

Co może obniżyć opłatę?

„Przy aktualizacji opłaty (…) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji” – art. 77 ust. 4. Czyli jeśli do nieruchomości buduje się któryś z elementów infrastruktury technicznej (przyłącza, droga), to można to odliczyć przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Dlatego tak ważne jest posiadanie wszystkich rachunków za roboty budowlane oraz zgód urzędowych na ich budowę (pozwoleń, zaświadczeń, odbiorów) – stanowią one dowód w sprawie.

! Warto wiedzieć: Wnosząc o obniżenie opłaty z powodu wybudowania elementów infrastruktury technicznej  – w przypadku dokonania samowoli budowlanej nie tylko nie dostanie się obniżki, ale jeszcze dojdzie kara za samowolę oraz kara ją legalizująca (lub nakaz rozbiórki)!

Warto dowiedzieć się w swoim urzędzie czy od opłaty można odliczać również remonty infrastruktury technicznej.

! Warto wiedzieć: Należy zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków o odliczenie poniesionych nakładów, gdyż jeśli wartość nieruchomości po budowie wzrosła – opłata za użytkowanie wieczyste również wzrośnie! – art. 77 ust. 6

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne „ulgi” w wysokości opłat rocznych. Są to tylko dwa przypadki: jeżeli „nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków” – art. 73 ust. 4, lub jeśli jesteśmy wystarczająco biedni – „dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarcze narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona” – art. 74 ust. 1. Oczywiście sami musimy zadbać o możliwość skorzystania z ulgi i co roku złożyć wniosek przed 31 marca.

Ile wynosi bonifikata?

W obu przypadkach 50% od wysokości opłaty rocznej.  Co prawda art. 73 ust. 3 w nawiązaniu do art. 68 ust. 1, dopuszcza możliwość, za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikaty, ale ustawodawca sprytnie opuścił pkt 7, w którym są wymienione lokale mieszkalne, więc ten temat można pominąć.

Artykuł 75

Art. 75 daje możliwość wyboru korzystniejszej stawki bonifikaty. Jednak jak może wybrać użytkownik wieczysty działki pod budynkiem mieszkalnym między stawką 50% a 50%?

Ten artykuł to jest pozostałość sprzed nowelizacji – dawniej można były zyskać 90% bonifikatę ze względu na niskie zarobki.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. III

Co może obniżyć opłatę?

„Przy aktualizacji opłaty (…) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji” – art. 77 ust. 4. Czyli jeśli do nieruchomości buduje się któryś z elementów infrastruktury technicznej (przyłącza, droga), to można to odliczyć przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Dlatego tak ważne jest posiadanie wszystkich rachunków za roboty budowlane oraz zgód urzędowych na ich budowę (pozwoleń, zaświadczeń, odbiorów) – stanowią one dowód w sprawie.

! Warto wiedzieć: Wnosząc o obniżenie opłaty z powodu wybudowania elementów infrastruktury technicznej  – w przypadku dokonania samowoli budowlanej nie tylko nie dostanie się obniżki, ale jeszcze dojdzie kara za samowolę oraz kara ją legalizująca (lub nakaz rozbiórki)!

Warto dowiedzieć się w swoim urzędzie czy od opłaty można odliczać również remonty infrastruktury technicznej.

! Warto wiedzieć: Należy zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków o odliczenie poniesionych nakładów, gdyż jeśli wartość nieruchomości po budowie wzrosła – opłata za użytkowanie wieczyste również wzrośnie! – art. 77 ust. 6

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne „ulgi” w wysokości opłat rocznych. Są to tylko dwa przypadki: jeżeli „nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków” – art. 73 ust. 4, lub jeśli jesteśmy wystarczająco biedni – „dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarcze narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona” – art. 74 ust. 1. Oczywiście sami musimy zadbać o możliwość skorzystania z ulgi i co roku złożyć wniosek przed 31 marca.

Ile wynosi bonifikata?

W obu przypadkach 50% od wysokości opłaty rocznej.  Co prawda art. 73 ust. 3 w nawiązaniu do art. 68 ust. 1, dopuszcza możliwość, za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikaty, ale ustawodawca sprytnie opuścił pkt 7, w którym są wymienione lokale mieszkalne, więc ten temat można pominąć.

Artykuł 75

Art. 75 daje możliwość wyboru korzystniejszej stawki bonifikaty. Jednak jak może wybrać użytkownik wieczysty działki pod budynkiem mieszkalnym między stawką 50% a 50%?

Ten artykuł to jest pozostałość sprzed nowelizacji – dawniej można były zyskać 90% bonifikatę ze względu na niskie zarobki.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. II

Do kiedy trzeba wnieść opłatę roczną za użytkowanie wieczyste?

Do 31 marca każdego roku (za dany rok z góry) – art. 71 ust. 4.

Cena nieruchomości

„Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.” – art. 67 ust. 1. W tym celu osoba upoważniona (rzeczoznawca majątkowy) sporządza operat, gdzie poddaje wycenie nieruchomość. W tym celu najczęściej zbiera okoliczne oferty sprzedaży i wyciąga z tego pewną średnią. Na jej podstawie wyznacza cenę nieruchomości. Jest to bardzo prosty i szybki sposób. Niestety nie zawsze dla użytkownika wieczystego dobry – jak każdy dobry pośrednik nieruchomościami wie – ceny w ofertach sprzedaży są przecież zawyżone o minimum 20%!

! Warto wiedzieć: Rzeczoznawca dokonuje wyceny na podstawie sposobów obliczania wg Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Czy można rozłożyć opłatę roczna na raty?

W ustawie istnieje tylko możliwość rozłożenia na oprocentowane raty pierwszej opłaty (czy nie corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste). Z doświadczenia wiem, że czasem (z ważnych powodów) gmina przystaje na propozycje użytkownika wieczystego i rozkłada na raty opłatę roczną.

Wysokość opłaty

Zgodnie z art. 72 stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, oto niektóre z nich:

- obiekty sakralne wraz z budynkami towarzyszącymi – 0.3% ceny

- działalność charytatywna, niezarobkowa opiekuńcza, naukowa itd. – 0.3% ceny

- cele rolne – 1% ceny

- cele mieszkaniowe – 1%

Ogólnie ujmując, stawka opłaty rocznej to od 0.3% do aż 3% ceny nieruchomości! Przy najwyższej stawce 3% zapłacimy za nieruchomość prawie 3 razy w ciągu 99 lat, a dalej nie będziemy jej właścicielami!

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. I

Podwyżki, podwyżki… czyli o aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczystej nieruchomości gruntowej

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Jest wiele definicji użytkowania wieczystego, ale najprościej opisując – dom Twój, ale ziemia państwowa. Użytkowanie wieczyste jest unikalnym w skali światowej „produktem” z czasów PRL. W czasach, kiedy wszystko musiało być wspólne – czyli państwowe, pozwolono obywatelom mieć tę namiastkę własności, jaką jest własne M. Jednak Państwo dając możliwość takiej prywaty, zabezpieczyło się tym, że uniemożliwiło obywatelom wykupienie ziemi pod budynkiem.

Ponoć w zamyśle twórców takiej formy własności, miało to na celu ochronę terenów wielkich osiedli przed wykupieniem i swobodnym przekształcaniem przez właścicieli.

Więc – jeśli Twój budynek (mieszkanie, dom, garaż…) stoi na ziemi należącej do skarbu miasta (lub państwa), to co roku otrzymujesz list z urzędu gminy o należnej opłacie tylko za to, że ten blok tam stoi.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Opłata za użytkowanie wieczyste to jakby taka roczna opłata za dzierżawę. Maksymalny czas tej dzierżawy to 99 lat, minimalny 40 lat. Najwcześniejszy możliwy czas rozpoczęcia użytkowania wieczystego to rok 1961 (wejście w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach).

Co będzie od 2060 roku?

W roku 2060 będzie mijać pierwsza fala końca użytkowania wieczystego 99letniego (licząc od roku 1961). Na dzień dzisiejszy istnieje możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy, ale co będzie za niecałe pół wieku – nie wiemy. Teoretycznie właściciel nieruchomości (np. gmina) tylko ze względu na ważny interes społeczny może odmówić przedłużenia. Jednak jak zmierzyć ważność interesu społecznego? Być może sądy będą miały masę pracy…

Ale to nie jedyny problem.

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwsza z opłat rocznych stanowi równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Jaka będzie interpretacja tego zapisu w 2060? Czy dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zmuszeniu hojnie zasilić budżet przy przedłużaniu?

Czy dziś można zostać użytkownikiem wieczystym?

Owszem. Jednak dziś na pewno będzie trudniej spełnić warunki niż na początku takiej formy własności. „W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste” – art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej, zgodnie z tym artykułem trzeba zgodnie z terminem rozpocząć i zakończyć umowę. „W przypadku niedotrzymania terminów (…) mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (…)” oraz „wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok (…). Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.” – art. 63 ust. 2 i 3. Dlaczego o tym piszę? Nie wiem czy ktoś jeszcze pamięta sprawę, w której, jak pisały gazety, pewien deweloper dostał w użytkowanie wieczyste działkę w środku miasta, pod warunkiem wybudowania tam, w określonym czasie, podajże kina. Czas minął i deweloper dostał od miasta wysokie kary, gdyż nic nie zbudował. A dlaczego nie zbudował? Bo to samo miasto przez kilka lat nie zdołało wydać mu decyzji o warunkach zabudowy na to kino… Pozostawiam to bez komentarza.

W tekście powyżej, jeśli mowa o:

– ustawie o gospodarce nieruchomościami – chodzi o ustawę z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami  (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) – stan na dzień 01.12.2010r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezobowiązującą opinią własną.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego cz. III

Czy gmina musi mnie poinformować o tworzeniu i wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

I tak, i nie. Gmina w żadnym wypadku nie musi Cię informować o tym osobiście. Zgodnie z art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „wójt, burmistrz lub prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały (…)”. Jak widać, czasem wystarczy wywieszenie w siedzibie urzędu gminnego informacji oraz krótka wzmianka w lokalnej gazetce, by przystąpić do sporządzania planu. Tak więc, nikt nie musi informować właściciela osobiście, że np. na jego działce rolnej planuje się na przyszłość tereny leśne.

! Warto wiedzieć: będąc w urzędzie gminy, zapoznaj się z wiszącymi na tablicy obwieszczeniami.

Co można zrobić jeśli uchwalany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest niezgodny z oczekiwaniami mieszkańców?

Pomimo tego, że plan tworzy gmina, mieszkańcy mają na każdym etapie jego powstawania możliwość nie tylko zapoznania się z nim, ale także zgłaszania swoich uwag i wniosków. Dzieje się to ze względu na całą procedurę, jaką mamy opisaną w art. 17.

Procedura powstawania planu wygląda w skrócie tak:

1. przystąpienie do sporządzania planu
2. informacja o przystąpieniu do sporządzania planu (prasa lokalna, obwieszczenie, sposób zwyczajowo przyjęty..)
3. mieszkańcy otrzymują minimum 21 dni na składanie wniosków do planu
4. gmina zawiadamia odpowiednie instytucje o przystąpieniu do sporządzania planu, tworzy odpowiednią potrzebną dokumentację
5. gmina rozpatruje złożone wnioski oraz wprowadza ewentualnie zmiany wynikające z opinii i wniosków
6. projekt tworzonego planu zostaje wystawiony na co najmniej 21 dni do wglądu, po uprzednim ogłoszeniu (jak w pkt 2) tego faktu minimum 7 dni przed
7. gmina znów ogłasza termin nie krótszy niż 14 dni w ciągu których mieszkańcy mogą ponownie składać wnioski do planu
8. gmina rozpatruje złożone wnioski oraz wprowadza ewentualnie zmiany wynikające z opinii i wniosków
9. teraz rada gminy może uchwalić plan lub stwierdzić konieczność dokonania w nim zmian i wtedy powyższe czynności są powtarzane, ale tylko w zakresie części objętej zmianą (art. 19 ust. 1 i 2)

! Warto wiedzieć: każda gmina ma swoje własne procedury składania wniosków.

Kto może składać wnioski do planu?

Praktycznie każdy, zarówno osoba fizyczna (np. Jan Kowalski), jak i prawna (np. Firma transportowa X Sp. Z o.o.) oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej (np. stowarzyszenie zwykłe „X”)  – art. 17 pkt 11 oraz art. 18 ust.1

Jak składać wnioski do tworzonego planu?

Niestety nie ma jednolitego systemu w całym kraju. Każda gmina ma inny system kontaktu z petentem. Informacja jak można złożyć wniosek, powinna być ogólnodostępna w Twojej gminie.

Czy wolno składać wnioski tylko na działkę, której jest się właścicielem?

W ustawie nie ma wyraźnie napisanego ograniczenia. Z mojego doświadczenia i ogólnych uzyskanych informacji w mojej gminie wynika, że nie ma znaczenia czy wnioskodawca jest właścicielem działki, czy nawet jej sąsiadem. Wniosek może złożyć każdy, miejscowy plan ma bowiem służyć ogólnemu dobru mieszkańców, więc powinien uwzględniać ich potrzeby i uwagi. 

W tekście powyżej, jeśli mowa o ustawie:

– o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – chodzi o ustawę z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r. nr 80 poz. 717 wraz z późniejszymi zmianami) – stan na dzień 18.03.2011r.

– Prawo budowlane – chodzi o ustawę z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.

Mieszkanie, które nie istnieje…

Dziś chciałabym poruszyć problem, z jakim często mogą się spotkać kupujący mieszkania na poddaszu.

Moda na urządzanie mieszkań na strychach dotarła do nas już dawno. Katalogi urządzania wnętrz, pełne są cudownie i przytulnie urządzonych mieszkań, z których przez okna połaciowe można podziwiać nocne niebo i panoramę na dachy innych budynków. Ale ja nie o tym…

Ostatnio pojawiło się w gazetach parę artykułów o tym, jak oszukano klientów kupujących takie mieszkania. Otóż ludzie Ci, kupili mieszkania z umową zawartą u notariusza, a pomimo tego okazywało się, że nie są nawet w małej części właścicielami nieruchomości, a na domiar złego zakupione „mieszkanie”, nie jest mieszkaniem! Czyli tak naprawdę zapłacili za coś, co nie istnieje. Ich cały dorobek życia często przepadł na zawsze.

Jak to się mogło stać?

Otóż ludzie Ci zakupili całkowicie nieświadomie samowolę budowlaną… czyli wedle prawa coś, co jest zbudowane nielegalnie. A coś, co nie zostało poprowadzone zgodnie z procedurami, nie istnieje!

Ale zaraz, jak to możliwe by u notariusza można było kupić coś, co tak naprawdę nie istnieje?

I tutaj dochodzimy do sedna sprawy. Zawinić mógł tutaj każdy: architekt, sprzedający, urzędnik, notariusz, ale także kupujący.

Architekt:

Zadaniem architekta jest zrobienie inwentaryzacji, która posłuży później do obliczenia udziałów w nieruchomości oraz uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jak mógł zawinić? Architekt oświadcza, że inwentaryzacja to stan istniejący. Jeśli nie wie, czy przebudowa nieużytkowego strychu na mieszkanie była legalna, może nieświadomie poświadczyć nieprawdę. A tym samym „stworzyć” lokal, który nie istnieje.

Sprzedający:

Czasem nieświadomie nieużytkowy strych przebudowywany jest na mieszkanie, które np. wspólnota chce sprzedać z zyskiem dla siebie. Ale! Przebudowa strychu nieużytkowego na lokal o przeznaczeniu na mieszkanie na pewno wymagać będzie decyzji pozwolenia na budowę (przecież strych nieużytkowy nie posiada np. niezbędnych instalacji). Nieświadomość tego faktu może spowodować powstanie samowoli budowlanej.

Urzędnik:

Aby móc obliczyć udziały, niezbędne jest posiadanie inwentaryzacji mieszkania oraz wydanego na jej podstawie zaświadczenia o jego samodzielności. Zdarza się, że dostarczona na potrzeby wydania tego zaświadczenia dokumentacja jest niewłaściwa, a sam urzędnik może nie posiadać możliwości jej dokładnego sprawdzenia, a wtedy to zaświadczenie zostanie wydane na np. nieistniejące mieszkanie.

Notariusz:

Notariusz powinien sprawdzić prawidłowość sporządzonej dokumentacji, wyliczenie udziałów, księgi wieczyste itd.. Czasem, ze względu np. na pośpiech coś może zostać przeoczone.

Kupujący:

Większość powierza sprawy wszelkich formalności pośrednikom, uważając, że taki człowiek zna się na swoim fachu i transakcja przebiegnie poprawnie. Niestety może się okazać, że pośrednik nie ma doświadczenia w sprzedaży nowowydzielanych lokali w istniejacych już budynkach i niestety coś przeoczy.

Oczywiście kupujący dobrze robi powierzając sprawę osobie doświadczonej, jednak najlepiej jeszcze samemu dokładnie wszystko sprawdzić.

Jak się ustrzec takiej transakcji?

Najprostsze i najszybsze sposoby:

- spytać kiedy i na jakiej podstawie przebudowano strych na mieszkanie, zarządać okazania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, przyjęcia do użytkowania lub zaświadczenia o braku sprzeciwu do zmiany sposobu użytkowania.

- sprawdzić księgę wieczystą budynku – liczba lokali musi ówzgledniać także kupowane mieszkanie na strychu oraz jego udział w nieruchomości.

- zerknąć na wyrys z mapy ewidencji gruntów i sprawdzić liczbę kondygnacji, która musi ówzględniać już kondygnację poddasza z mieszkaniem.

Jak policzyć liczbę kondygnacji?

Najprościej: parter + wszystkie piętra + nasze poddasze z mieszkaniem

(czyli liczymy piętra, dodajemy parter i strych)

Zadanie:

Oto przykładowa kamienica:

 

Ile ma kondygnacji (oczywiście naziemnych), jeśli strych jest osobnym mieszkaniem?

Tekst powstał w oparciu o:

– ustawę z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

– ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 04.10.2011r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego cz. II

przykładowy rysunek planu

przykładowy rysunek studium

Czy warto zapoznać się ze studium?

Tak, warto, gdyż mając odpowiednią wiedzę na temat przyszłości swojej działki, można przed przystąpieniem do tworzenia miejscowego planu odpowiednio się zabezpieczyć.

! Warto wiedzieć: studium w żadem sposób nie ogranicza Twojego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Gdzie można się zapoznać ze studium?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy powinno być ogólnodostępne „Każdy ma prawo do wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów” – art. 30 ust. 1. Sam akt tworzenia studium jest ściśle określony w ustawie – art. 11 i 12. Warto dowiedzieć się w swojej gminie, jak można się z nim zapoznać.

! Warto wiedzieć: każda gmina ma swoje własne procedury udostępniania studium.

Czy są inne plany oprócz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Na danej działce, na poziomie gminnym może obowiązywać jednocześnie tylko jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Równocześnie ta działka może być ujęta w studium lub w planie na poziomie województwa i szczeblu krajowym. Plan zagospodarowania już na poziomie gminy powinien zawierać w sobie ustalenia tych studiów/planów, dlatego nie ma potrzeby sprawdzać w wyższych instytucjach ich zgodności.

! Warto wiedzieć: wejście nowego planu wygasza obowiązujący do tej pory na tym terenie plan.

W tekście powyżej, jeśli mowa o ustawie:

– o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – chodzi o ustawę z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r. nr 80 poz. 717 wraz z późniejszymi zmianami) – stan na dzień 18.03.2011r.

– Prawo budowlane – chodzi o ustawę z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego cz. I

rysunek przykładowego planu

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest obowiązującym aktem prawa miejscowego (zgodnie z art. 14 ust. 8). Wynika on z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która pozwala na sporządzenie takiego planu gminie: zgodnie z art. 3 ust. 1 tejże ustawy „Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (…) należy do zadań własnych gminy”. Jest to prawo nadrzędne do obowiązujących przepisów prawa budowlanego, nie może być z nimi sprzeczne, chyba, że wynika to z przepisów odrębnych.

! Warto wiedzieć: jeśli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oszczędzamy czas, który poświęcilibyśmy na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Czego dotyczy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Najprościej mówiąc, gmina narzuca Tobie jako inwestorowi, konkretne przeznaczenie Twojej działki oraz wynikające z tego obowiązki, ograniczenia etc.

Przepisy mówią wyraźnie, że „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami” – art. 4 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym, pomimo, że posiadasz jakąś działkę, niekoniecznie możesz wybudować na niej to, co chcesz.  

Dzieje się tak, ze względu inne przepisy, które mogą ograniczać zabudowę lub nawet jej zakazywać, a które służą dla ogólnego dobra i zachowania ładu przestrzennego. Przykładem może być właśnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Być może, że chcąc zbudować domek jednorodzinny okaże się, że przeznaczeniem wynikającym z planu dla Twojej działki jest tylko i wyłącznie pole uprawne lub, że w jakiejś odległej przyszłości gmina będzie chciała przeciąć Twoją działkę np. ruchliwą drogą (ma do tego prawo, gdyż droga będzie służyła wszystkim) i odpowiednio uwzględnia to w planie.. etc.

Na jakiej podstawie sporządzany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

„Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego(…) zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem” – art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast „plan miejscowy uchwala rada gminy(…)” – art. 20 ust. 1.

Czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powstaje na podstawie istniejącego już studium, dokładniej „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”. Warto tutaj dodać, że studium, pomimo, że jest uchwałą, nie jest aktem prawa miejscowego! – art. 9 ust. 5. Tak więc, przed wejściem planu można wystąpić o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nawet, jeśli stoi ona w sprzeczności ze studium. I być może, jeśli np. analiza urbanistyczna będzie pomyślna, uda się ją uzyskać.

! Warto wiedzieć: Studium dla inwestora ogólnie nie ma znaczenia, jest wiążące tylko dla gminy przy sporządzaniu planów miejscowych – art. 9 ust. 4.

W tekście powyżej, jeśli mowa o ustawie:

– o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – chodzi o ustawę z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r. nr 80 poz. 717 wraz z późniejszymi zmianami) – stan na dzień 18.03.2011r.

– Prawo budowlane – chodzi o ustawę z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.

pierwszy wpis

Witaj na moim blogu.

Z zawodu jestem architektem. Za sobą mam lata pracy w firmach prywatnych i urzędach związanych w procesem budowlanym. Dziś postanowiłam rozpocząć pisać blog, z którego mam nadzieję, skorzysta wiele osób. Jeśli planujesz rozpocząć budowę lub inne roboty budowlane, nie znasz się w ogóle na procedurach, a kontakt z urzędem napawa Cię przerażeniem, tutaj znajdziesz wskazówki jak krok po kroku spełnisz swoje marzenia i cele.

Wiedzą, którą zdobyłam w czasie lat pracy, podzielę się z Tobą za darmo. Dlaczego? Wyszłam z założenia, że czynienie dobra zwraca się z nawiązka. Wiele ludzi nie ma możliwości kontaktu ze specjalistą albo po prostu nie ma na to pieniędzy.

Wobec tego zapraszam wszystkich, zarówno początkujących architektów, budowlańców, studentów, a także osoby pragnące po prostu zrealizować swoje marzenia.

Bardzo chciałabym, aby ten blog był pomocny dla wszystkich szukających informacji. Docelowo chcę, abyś tutaj mógł poznać podstawowe informacje o przepisach prawa budowlanego, procedurach, normach etc. Stawiam nie tylko na informacje stricte zawodowe, postaram się opisać również wskazówki, które być może okażą się pomocne w rozwoju Twojej kariery. Czasem będą się pojawiać luźne tematy.

Wpisy będą oznaczane tematycznie, pod każdym odpowiednie oznaczenia („tag”) pozwolą szybciej znaleźć interesujący Cię temat.

W każdy czwartek zapraszam na nową porcję danych.

Wszelkie komentarze, uwagi oraz rady uznaję za bardzo cenne i z góry za nie dziękuję.

Pozdrawiam i zapraszam