Mieszkanie które nie istnieje - przypadek nr 2

Długo zastanawiałam się, czy poruszyć ten temat. Byłam ostatnio na targach mieszkaniowych.Oferty wciąż te same: apartamenty, mieszkania i domki. Jedno przykuło moją uwagę – domek z mieszkaniami.

Na pierwszy rzut oka, wszystko jest ok. Domek ładny, zgrabny, nowoczesny, cztery mieszkania, jakaś działka. W czasie rozmowy usłyszałam, że jest to dom jednorodzinny, bez działki (nie wiem o co chodzi z tym brakiem działki, nie wnikałam). Na moje pytanie jak mieszkańcy będą podejmować decyzje, skoro to jest dom jednorodzinny, usłyszałam, że muszą się dogadać.

Szanowni Państwo, uważajcie!

Powtarzam jeszcze raz, długo się biłam z myślami, czy powinnam to pisać, ale ten domek to… wolę nie pisać, że samowola.

O co mi chodzi  – skoro jest to domek jednorodzinny to jakim cudem ma cztery mieszkania? Zgodnie z wszelkimi przepisami budowlanymi łącznie z nawet z ubezpieczeniami, DOM JEDNORODZINNY TO DOM DO DWÓCH MIESZKAŃ ŁĄCZNIE.

Przypuszczam, że deweloper miał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na dom jednorodzinny. Na tej podstawie otrzymał decyzję pozwolenia na budowę również na dom jednorodzinny. Potem znalazł się niczego nie świadomy architekt (najprawdopodobniej szczególnie w kwestii odpowiedzialności finansowej i karnej) i wydzielił 4 mieszkania pomimo, że zapewne decyzja była na dom jednorodzinny. Z gotowymi zaświadczeniami o samodzielności tychże mieszkań udali się do notariusza, który musiał zapewne nic nie sprawdzić i ustanowił wpisy w księdze wieczystej.

Przypominam tutaj wcześniejszy artykuł:

mieszkanie które nie istnieje

!Warto wiedzieć: kupując nowe mieszkanie od dewelopera, zawsze, ale to zawsze żądajcie wglądu w:

- decyzję wz

- decyzję pozwolenia na budowę (proszę pytać czy były projekty zamiennie)

- odbiór budynku (całego a nie częściowego, co Państwu po odbiorze częściowym? Chyba, że chcecie mieszkać na oficjalnym placu budowy)

- zaświadczenie o samodzielności lokalu + załącznik graficzny

- księgę wieczystą

Sprawdzajcie ich zgodność. Jedno odchylenie, nagłe powiększenie liczby mieszkań bez adnotacji w decyzjach urzędowych – uważajcie! To może być samowola.

Jeśli zdarzyło się Wam już zakupić samowolę, nie załamujcie rąk. Zgłoście sprawę do prokuratury, prześledźcie pisma urzędowe. Szukajcie momentu w którym pojawiła się samowola. Możecie również wystąpić o odszkodowanie lub zwrot kosztów. Nie dajcie się zbyć w organach ścigania, samowola ma olbrzymią wartość, nie jest to wykroczenie tylko oszustwo i kradzież na olbrzymią kwotę, czasem również przestępstwo przeciwko dokumentom.

!Warto wiedzieć: wyodrębniony lokal w budynku a udział w budynku czy podział fizyczny budynku to całkiem odrębne pojęcia.

Mieszkanie, które nie istnieje…

Dziś chciałabym poruszyć problem, z jakim często mogą się spotkać kupujący mieszkania na poddaszu.

Moda na urządzanie mieszkań na strychach dotarła do nas już dawno. Katalogi urządzania wnętrz, pełne są cudownie i przytulnie urządzonych mieszkań, z których przez okna połaciowe można podziwiać nocne niebo i panoramę na dachy innych budynków. Ale ja nie o tym…

Ostatnio pojawiło się w gazetach parę artykułów o tym, jak oszukano klientów kupujących takie mieszkania. Otóż ludzie Ci, kupili mieszkania z umową zawartą u notariusza, a pomimo tego okazywało się, że nie są nawet w małej części właścicielami nieruchomości, a na domiar złego zakupione „mieszkanie”, nie jest mieszkaniem! Czyli tak naprawdę zapłacili za coś, co nie istnieje. Ich cały dorobek życia często przepadł na zawsze.

Jak to się mogło stać?

Otóż ludzie Ci zakupili całkowicie nieświadomie samowolę budowlaną… czyli wedle prawa coś, co jest zbudowane nielegalnie. A coś, co nie zostało poprowadzone zgodnie z procedurami, nie istnieje!

Ale zaraz, jak to możliwe by u notariusza można było kupić coś, co tak naprawdę nie istnieje?

I tutaj dochodzimy do sedna sprawy. Zawinić mógł tutaj każdy: architekt, sprzedający, urzędnik, notariusz, ale także kupujący.

Architekt:

Zadaniem architekta jest zrobienie inwentaryzacji, która posłuży później do obliczenia udziałów w nieruchomości oraz uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jak mógł zawinić? Architekt oświadcza, że inwentaryzacja to stan istniejący. Jeśli nie wie, czy przebudowa nieużytkowego strychu na mieszkanie była legalna, może nieświadomie poświadczyć nieprawdę. A tym samym „stworzyć” lokal, który nie istnieje.

Sprzedający:

Czasem nieświadomie nieużytkowy strych przebudowywany jest na mieszkanie, które np. wspólnota chce sprzedać z zyskiem dla siebie. Ale! Przebudowa strychu nieużytkowego na lokal o przeznaczeniu na mieszkanie na pewno wymagać będzie decyzji pozwolenia na budowę (przecież strych nieużytkowy nie posiada np. niezbędnych instalacji). Nieświadomość tego faktu może spowodować powstanie samowoli budowlanej.

Urzędnik:

Aby móc obliczyć udziały, niezbędne jest posiadanie inwentaryzacji mieszkania oraz wydanego na jej podstawie zaświadczenia o jego samodzielności. Zdarza się, że dostarczona na potrzeby wydania tego zaświadczenia dokumentacja jest niewłaściwa, a sam urzędnik może nie posiadać możliwości jej dokładnego sprawdzenia, a wtedy to zaświadczenie zostanie wydane na np. nieistniejące mieszkanie.

Notariusz:

Notariusz powinien sprawdzić prawidłowość sporządzonej dokumentacji, wyliczenie udziałów, księgi wieczyste itd.. Czasem, ze względu np. na pośpiech coś może zostać przeoczone.

Kupujący:

Większość powierza sprawy wszelkich formalności pośrednikom, uważając, że taki człowiek zna się na swoim fachu i transakcja przebiegnie poprawnie. Niestety może się okazać, że pośrednik nie ma doświadczenia w sprzedaży nowowydzielanych lokali w istniejacych już budynkach i niestety coś przeoczy.

Oczywiście kupujący dobrze robi powierzając sprawę osobie doświadczonej, jednak najlepiej jeszcze samemu dokładnie wszystko sprawdzić.

Jak się ustrzec takiej transakcji?

Najprostsze i najszybsze sposoby:

- spytać kiedy i na jakiej podstawie przebudowano strych na mieszkanie, zarządać okazania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, przyjęcia do użytkowania lub zaświadczenia o braku sprzeciwu do zmiany sposobu użytkowania.

- sprawdzić księgę wieczystą budynku – liczba lokali musi ówzgledniać także kupowane mieszkanie na strychu oraz jego udział w nieruchomości.

- zerknąć na wyrys z mapy ewidencji gruntów i sprawdzić liczbę kondygnacji, która musi ówzględniać już kondygnację poddasza z mieszkaniem.

Jak policzyć liczbę kondygnacji?

Najprościej: parter + wszystkie piętra + nasze poddasze z mieszkaniem

(czyli liczymy piętra, dodajemy parter i strych)

Zadanie:

Oto przykładowa kamienica:

 

Ile ma kondygnacji (oczywiście naziemnych), jeśli strych jest osobnym mieszkaniem?

Tekst powstał w oparciu o:

– ustawę z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

– ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 04.10.2011r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.