Obiekt tymczasowy

Przez tymczasowy obiekt budowlany „należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe” (art. 3 pkt 5 ustawy Prawo budowlane).

Czyli, jeśli zamierza się postawić obiekt tymczasowy, należy pamiętać szczególnie o tym, że:

- obiekt będzie stał z góry określony czas (np. do 120 dni)

- po tym czasie należy albo rozebrać obiekt albo przenieść go w inne ustalone miejsce

- nie może być trwale połączony z gruntem np. poprzez fundamenty

- ustawa nie określa wielkości obiektu, może być to zarówno kiosk jak i namiot koncertowy - oba mogą być uzyskane wybraną formą przez inwestora - decyzją pozwolenia na budowę lub niewniesieniem sprzeciwu (art. 28)

- warto pamiętać, że urząd może zażądać opinii odpowiednio uprawnionej osoby, która musi stwierdzić, że obiekt będzie bezpieczny – dotyczy to głównie wielkich namiotów przeznaczonych na imprezy masowe, które należy odpowiednio przytwierdzić, np. aby nie zostały porwane przez wiatr lub nie runęły od deszczu i dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jak we wcześniejszych artykułach, tak i w tym przypomnę, że wszystkie budowy i roboty budowlane, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych.

Kiosk – jako obiekt tymczasowy

http://pl.wikipedia.org/w/index.php?title=Plik:Kiosk_Greece.JPG&filetimestamp=20060324194248

Mieszkanie które nie istnieje - przypadek nr 2

Długo zastanawiałam się, czy poruszyć ten temat. Byłam ostatnio na targach mieszkaniowych.Oferty wciąż te same: apartamenty, mieszkania i domki. Jedno przykuło moją uwagę – domek z mieszkaniami.

Na pierwszy rzut oka, wszystko jest ok. Domek ładny, zgrabny, nowoczesny, cztery mieszkania, jakaś działka. W czasie rozmowy usłyszałam, że jest to dom jednorodzinny, bez działki (nie wiem o co chodzi z tym brakiem działki, nie wnikałam). Na moje pytanie jak mieszkańcy będą podejmować decyzje, skoro to jest dom jednorodzinny, usłyszałam, że muszą się dogadać.

Szanowni Państwo, uważajcie!

Powtarzam jeszcze raz, długo się biłam z myślami, czy powinnam to pisać, ale ten domek to… wolę nie pisać, że samowola.

O co mi chodzi  – skoro jest to domek jednorodzinny to jakim cudem ma cztery mieszkania? Zgodnie z wszelkimi przepisami budowlanymi łącznie z nawet z ubezpieczeniami, DOM JEDNORODZINNY TO DOM DO DWÓCH MIESZKAŃ ŁĄCZNIE.

Przypuszczam, że deweloper miał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na dom jednorodzinny. Na tej podstawie otrzymał decyzję pozwolenia na budowę również na dom jednorodzinny. Potem znalazł się niczego nie świadomy architekt (najprawdopodobniej szczególnie w kwestii odpowiedzialności finansowej i karnej) i wydzielił 4 mieszkania pomimo, że zapewne decyzja była na dom jednorodzinny. Z gotowymi zaświadczeniami o samodzielności tychże mieszkań udali się do notariusza, który musiał zapewne nic nie sprawdzić i ustanowił wpisy w księdze wieczystej.

Przypominam tutaj wcześniejszy artykuł:

mieszkanie które nie istnieje

!Warto wiedzieć: kupując nowe mieszkanie od dewelopera, zawsze, ale to zawsze żądajcie wglądu w:

- decyzję wz

- decyzję pozwolenia na budowę (proszę pytać czy były projekty zamiennie)

- odbiór budynku (całego a nie częściowego, co Państwu po odbiorze częściowym? Chyba, że chcecie mieszkać na oficjalnym placu budowy)

- zaświadczenie o samodzielności lokalu + załącznik graficzny

- księgę wieczystą

Sprawdzajcie ich zgodność. Jedno odchylenie, nagłe powiększenie liczby mieszkań bez adnotacji w decyzjach urzędowych – uważajcie! To może być samowola.

Jeśli zdarzyło się Wam już zakupić samowolę, nie załamujcie rąk. Zgłoście sprawę do prokuratury, prześledźcie pisma urzędowe. Szukajcie momentu w którym pojawiła się samowola. Możecie również wystąpić o odszkodowanie lub zwrot kosztów. Nie dajcie się zbyć w organach ścigania, samowola ma olbrzymią wartość, nie jest to wykroczenie tylko oszustwo i kradzież na olbrzymią kwotę, czasem również przestępstwo przeciwko dokumentom.

!Warto wiedzieć: wyodrębniony lokal w budynku a udział w budynku czy podział fizyczny budynku to całkiem odrębne pojęcia.

Zgłoszenie robót budowlanych na terenie Natura 2000

Zgodnie z art. 29 ust. 3. „Pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.”

Art. 59 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko brzmi:

„1. Przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga

realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać

na środowisko:

1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na

środowisko;

2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać

na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania

przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1.

2. Realizacja planowanego przedsięwzięcia innego niż określone w ust. 1 wymaga

przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000,

jeżeli:

1) przedsięwzięcie to może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, a nie

jest bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynika z tej

ochrony;

2) obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar

Natura 2000 został stwierdzony na podstawie art. 96 ust. 1.”

Co z tego wynika?

Powiem krótko: współczuję każdemu urzędnikowi, który dostanie zgłoszenie robót na terenie Natura 2000. Tekst obu ustaw w kontekście zgłoszeń, jest jak masło maślane i to mocno zjełczałe. Prawo budowlane, jeśli chodzi o procedurę zgłoszeń, wygląda tak: albo dostarcza się komplet dokumentów i jest przyjęcie zgłoszenia, albo nie ma kompletu dokumentów (lub jest to coś co wymaga pozwolenia) i jest sprzeciw.  A tu ustawodawca zapomniał sobie, że stworzył procedurę zgłoszenia, w której prowadzący urzędnik nie może sam od siebie przeprowadzać postępowań i jednocześnie każe mu dokonać oceny oddziaływania na obszar Natura 2000! 

Jak wyjść z tej sytuacji?

Najłatwiej byłoby poprostu wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w każdym wypadku zamiaru budowy na terenie Natura 2000.

Tekst powstał w oparciu o:

– ustawę z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

– ustawę z z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. 2008 nr 199 poz. 1227 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 17.01.2012r. wg daty na stronie isap.sejm.gov.pl

zgłoszenie robót budowlanych

Czy wszystkie roboty budowlane wymagają uzyskania decyzji pozwolenia na budowę? Czy jest jakaś możliwość skrócenia czasu oczekiwania na to pozwolenie?

Art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jasno określa, że „Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”, ale dodaje zarazem: „z zastrzeżeniem art. 29—31”. Co tak ważnego zawierają te artykuły, że zostały wyodrębnione?

Artykuł 29 zawiera w sobie wykaz robót budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie trzeba (ale czasem nawet i to nie jest wymagane) je zgłosić do odpowiedniego urzędu.

Artykuł 29a to uzupełnienie wymagań co do niektórych zgłaszanych robót. 

Artykuł 30 to kolejne uzupełnienie (ustawodawca nie byłby sobą, gdyby wszystko wymienił po kolei w jednym artykule…) oraz sposób zakończenia sprawy.

Artykuł 31 dotyczy szczególnych robót rozbiórkowych, które również nie wymagają uzyskania decyzji.

!Warto wiedzieć: czasem zamiast występować o uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę (art. 28), warto sprawdzić czy nie można tych robót budowlanych zgłosić (art. 30).

!Warto wiedzieć: Co na tym można zyskać? Przede wszystkim czas: procedura pozwolenia na budowę trwa minimum 3 miesiące, zgłoszenie około 1 miesiąca (zależy od lokalnej interpretacji ustawy..). Ponad to procedura pozwolenia ma strony postępowania, co może znacznie przedłużyć czas uzyskania decyzji, przy zgłoszeniach sami dostarczamy zgody.

Oto ich brzmienie:

Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:

a) parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,

b) płyt do składowania obornika,

c) szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3,

d) naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m,

e) suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2;

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiał i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

3) indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;

4) altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i do 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich;

5) wiat przystankowych i peronowych;

6) budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 20 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei;

7) wolno stojących kabin telefonicznych, szaf i słupków telekomunikacyjnych;

8) parkometrów z własnym zasilaniem;

9) boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji;

10) miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie;

11) zatok parkingowych na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych;

12) tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;

13) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa;

14) obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;

15) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 30 m2;

16) pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służących do:

a) cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty,

b) uprawiania wędkarstwa,

c) rekreacji;

17) opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;

18) pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

19) instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

20) przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;

20a) telekomunikacyjnych linii kablowych;

20b) kanalizacji kablowej;

21) urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej:

a) posterunków: wodowskazowych, meteorologicznych, opadowych oraz wód podziemnych,

b) punktów: obserwacyjnych stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych,

c) piezometrów obserwacyjnych i obudowanych źródeł;

22) obiektów małej architektury;

23) ogrodzeń;

24) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;

25) tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;

26) znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;

27) instalacji telekomunikacyjnych w obrębie budynków będących w użytkowaniu.

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków;

2) (uchylony);

3) (uchylony);

4) dociepleniu budynków o wysokości do 12 m;

5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych;

6) instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;

7) (uchylony);

8) (uchylony);

9) wykonywaniu urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, z wyjątkiem:

a) ziemnych stawów hodowlanych,

b) urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;

10) wykonywaniu ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50 m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych;

11) przebudowie sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;

12) przebudowie dróg, torów i urządzeń kolejowych;

13) wykonywaniu podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu;

14) instalowaniu krat na obiektach budowlanych;

15) instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych;

16) montażu wolno stojących kolektorów słonecznych;

17) instalowaniu kabli telekomunikacyjnych w kanalizacji kablowej.

3. Pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Art. 29a. 1. Budowa przyłączy, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20, wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

2. Do budowy, o której mowa w ust. 1, stosuje się przepisy prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

3. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się, jeżeli inwestor dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 30.

Art. 30. 1. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3:

1)  budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3, 5—19 i 20a—21;

1a) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20 — z zastrzeżeniem art. 29a;

2) wykonywanie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, 4—6 oraz 9—13;

3) budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:

a) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,

b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,

c) (uchylona);

4) budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

2. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia — wnosi sprzeciw, w drodze decyzji.

3. Do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19 i 20, należy ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. Projekt zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku budowy instalacji gazowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19, powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

4. W zgłoszeniu budowy, o której mowa w ust. 1 pkt 4, należy ponadto przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane.

5. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

5a. (uchylony).

6. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli:

1) zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy;

3) zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

7. Właściwy organ może nałożyć, w drodze decyzji, o której mowa w ust. 5, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:

1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;

2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;

3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Tekst powstał w oparciu o:

– ustawę z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.

Mieszkanie, które nie istnieje…

Dziś chciałabym poruszyć problem, z jakim często mogą się spotkać kupujący mieszkania na poddaszu.

Moda na urządzanie mieszkań na strychach dotarła do nas już dawno. Katalogi urządzania wnętrz, pełne są cudownie i przytulnie urządzonych mieszkań, z których przez okna połaciowe można podziwiać nocne niebo i panoramę na dachy innych budynków. Ale ja nie o tym…

Ostatnio pojawiło się w gazetach parę artykułów o tym, jak oszukano klientów kupujących takie mieszkania. Otóż ludzie Ci, kupili mieszkania z umową zawartą u notariusza, a pomimo tego okazywało się, że nie są nawet w małej części właścicielami nieruchomości, a na domiar złego zakupione „mieszkanie”, nie jest mieszkaniem! Czyli tak naprawdę zapłacili za coś, co nie istnieje. Ich cały dorobek życia często przepadł na zawsze.

Jak to się mogło stać?

Otóż ludzie Ci zakupili całkowicie nieświadomie samowolę budowlaną… czyli wedle prawa coś, co jest zbudowane nielegalnie. A coś, co nie zostało poprowadzone zgodnie z procedurami, nie istnieje!

Ale zaraz, jak to możliwe by u notariusza można było kupić coś, co tak naprawdę nie istnieje?

I tutaj dochodzimy do sedna sprawy. Zawinić mógł tutaj każdy: architekt, sprzedający, urzędnik, notariusz, ale także kupujący.

Architekt:

Zadaniem architekta jest zrobienie inwentaryzacji, która posłuży później do obliczenia udziałów w nieruchomości oraz uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jak mógł zawinić? Architekt oświadcza, że inwentaryzacja to stan istniejący. Jeśli nie wie, czy przebudowa nieużytkowego strychu na mieszkanie była legalna, może nieświadomie poświadczyć nieprawdę. A tym samym „stworzyć” lokal, który nie istnieje.

Sprzedający:

Czasem nieświadomie nieużytkowy strych przebudowywany jest na mieszkanie, które np. wspólnota chce sprzedać z zyskiem dla siebie. Ale! Przebudowa strychu nieużytkowego na lokal o przeznaczeniu na mieszkanie na pewno wymagać będzie decyzji pozwolenia na budowę (przecież strych nieużytkowy nie posiada np. niezbędnych instalacji). Nieświadomość tego faktu może spowodować powstanie samowoli budowlanej.

Urzędnik:

Aby móc obliczyć udziały, niezbędne jest posiadanie inwentaryzacji mieszkania oraz wydanego na jej podstawie zaświadczenia o jego samodzielności. Zdarza się, że dostarczona na potrzeby wydania tego zaświadczenia dokumentacja jest niewłaściwa, a sam urzędnik może nie posiadać możliwości jej dokładnego sprawdzenia, a wtedy to zaświadczenie zostanie wydane na np. nieistniejące mieszkanie.

Notariusz:

Notariusz powinien sprawdzić prawidłowość sporządzonej dokumentacji, wyliczenie udziałów, księgi wieczyste itd.. Czasem, ze względu np. na pośpiech coś może zostać przeoczone.

Kupujący:

Większość powierza sprawy wszelkich formalności pośrednikom, uważając, że taki człowiek zna się na swoim fachu i transakcja przebiegnie poprawnie. Niestety może się okazać, że pośrednik nie ma doświadczenia w sprzedaży nowowydzielanych lokali w istniejacych już budynkach i niestety coś przeoczy.

Oczywiście kupujący dobrze robi powierzając sprawę osobie doświadczonej, jednak najlepiej jeszcze samemu dokładnie wszystko sprawdzić.

Jak się ustrzec takiej transakcji?

Najprostsze i najszybsze sposoby:

- spytać kiedy i na jakiej podstawie przebudowano strych na mieszkanie, zarządać okazania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, przyjęcia do użytkowania lub zaświadczenia o braku sprzeciwu do zmiany sposobu użytkowania.

- sprawdzić księgę wieczystą budynku – liczba lokali musi ówzgledniać także kupowane mieszkanie na strychu oraz jego udział w nieruchomości.

- zerknąć na wyrys z mapy ewidencji gruntów i sprawdzić liczbę kondygnacji, która musi ówzględniać już kondygnację poddasza z mieszkaniem.

Jak policzyć liczbę kondygnacji?

Najprościej: parter + wszystkie piętra + nasze poddasze z mieszkaniem

(czyli liczymy piętra, dodajemy parter i strych)

Zadanie:

Oto przykładowa kamienica:

 

Ile ma kondygnacji (oczywiście naziemnych), jeśli strych jest osobnym mieszkaniem?

Tekst powstał w oparciu o:

– ustawę z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

– ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 04.10.2011r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.