Ewidencja cz.II

Dzięki ewidencji, jako zbiorowi danych, można otrzymywać raporty o:

1) rejestrze gruntów,

2) rejestrze budynków,

3) rejestrze lokali,

4) kartotekę budynków,

5) kartotekę lokali,

6) mapę ewidencyjną.

Rejestr gruntów

Rejestr gruntów jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych, o wszystkich działkach ewidencyjnych w granicach obrębu, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych gruntów. Zawiera ponadto dane określające podmioty ewidencyjne (właścicieli, użytkowników wieczystych itd) oraz czy jest to jedna jednostka gruntowa.

Rejestr budynków

Jest to raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych takich jak np. numer budynku, jego wartość, liczba kondygnacji, rok zakończenia budowy, właścicieli itd.

Jeśli budynek jest odrębny od gruntu dodatkowo adnotacja dotycząca oznaczenia jego księgi wieczystej, prawa własności.

Rejestr lokali

Rejestr lokali to raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych, takich jak na przykład numer lokalu, jego funkcja, prawo do lokalu, dane właściciela, księga wieczysta itd.

Kartoteka budynków

Kartoteka budynków jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych o budynkach (rejestr budynków), wymienia władajacych budynkami w całości lub w części, oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów lub jednostek rejestrowych budynków związanych z poszczególnymi budynkami.

Kartoteka lokali

Kartoteka lokali jest raportem sporządzonym na podstawie danych ewidencyjnych o lokalach (rejestr lokali) oraz zawiera ponadto dane określające właścicieli lokali oraz innych władających lokalami, oznaczenia jednostek rejestrowych gruntów, jednostek rejestrowych budynków oraz w przypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości - oznaczenia jednostek rejestrowych lokali związanych z poszczególnymi lokalami.

W kartotece znajdują się lokale z jednego budynku.

Ewidencja cz.I

Co to właściwie jest?

Ewidencja gruntów to część komputerowej bazy danych, która najprościej ujmując pozwala posiadając jedynie numer działki, jej obręb i jednostkę ewidencji – szybko odnaleść ją na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (z wyjątkiem morza terytorialnego).

Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji gruntów są: działka ewidencyjna, obręb ewidencyjny, jednostka ewidencyjna.

Co to jest jednostka ewidencji?

Jest to obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, natomiast w gminach o statusie miasta może się zdarzyć, że istnieje więcej niż jedna jednostka ewidencji – np. Kraków posiada aż 4 jednostki ewidencji gruntów wywodzące się z nazw dzielnic: Śródmieście, Krowodrza, Podgórze oraz Nowa Huta.

Co to jest obręb ewidencji?

Każda jednostka ewidencji, dla ułatwienia szukania numeru działki, została jako zbiór stworzony z wielu działek, podzielona na obręby, czyli takie małe „podzbiory działek”. Granice obrębów muszą uwzględniać podział na rejony statystyczne, obwody spisowe, granice wsi, sołectw i dzielnic w miastach, osiedli i zespołów urbanistycznych, naturalnych granic jak np. rzeki.

!Warto wiedzieć: Podziału na obręby i określenia ich granic dokonuje starosta powiatu.

Co to jest działka ewidencyjna?

Zgodnie z § 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U.2001.38.454) ”Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych”. Działki można oczywiście scalać, dzielić lub zmieniać ich przeznaczenie.

O szczegółowym przeznaczeniu działek, rodzaju ich oznaczeń, pisałam szerzej w poprzednim artykule:

co oznaczają symbole na mapie ewidencji

Ewidencja

Baza ewidencji, oprócz ewidencji gruntów zawiera też dane o władających gruntami, użytkownikach wieczystych, zarządzie, użytkownikach państwowych i samorządowych i in., ponad to opis praw do gruntu, informacje o dokumentach, czas dokonanej aktualizacji, weryfikacji itd. Brak natomiast informacji o dzierżawach (wpisywane jest to tylko na wnioski podmiotów).

W tej bazie danych znajdują się również informacje o poszczególnych lokalach (lokal to np. samodzielne mieszkanie).

Mieszkanie, które nie istnieje…

Dziś chciałabym poruszyć problem, z jakim często mogą się spotkać kupujący mieszkania na poddaszu.

Moda na urządzanie mieszkań na strychach dotarła do nas już dawno. Katalogi urządzania wnętrz, pełne są cudownie i przytulnie urządzonych mieszkań, z których przez okna połaciowe można podziwiać nocne niebo i panoramę na dachy innych budynków. Ale ja nie o tym…

Ostatnio pojawiło się w gazetach parę artykułów o tym, jak oszukano klientów kupujących takie mieszkania. Otóż ludzie Ci, kupili mieszkania z umową zawartą u notariusza, a pomimo tego okazywało się, że nie są nawet w małej części właścicielami nieruchomości, a na domiar złego zakupione „mieszkanie”, nie jest mieszkaniem! Czyli tak naprawdę zapłacili za coś, co nie istnieje. Ich cały dorobek życia często przepadł na zawsze.

Jak to się mogło stać?

Otóż ludzie Ci zakupili całkowicie nieświadomie samowolę budowlaną… czyli wedle prawa coś, co jest zbudowane nielegalnie. A coś, co nie zostało poprowadzone zgodnie z procedurami, nie istnieje!

Ale zaraz, jak to możliwe by u notariusza można było kupić coś, co tak naprawdę nie istnieje?

I tutaj dochodzimy do sedna sprawy. Zawinić mógł tutaj każdy: architekt, sprzedający, urzędnik, notariusz, ale także kupujący.

Architekt:

Zadaniem architekta jest zrobienie inwentaryzacji, która posłuży później do obliczenia udziałów w nieruchomości oraz uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jak mógł zawinić? Architekt oświadcza, że inwentaryzacja to stan istniejący. Jeśli nie wie, czy przebudowa nieużytkowego strychu na mieszkanie była legalna, może nieświadomie poświadczyć nieprawdę. A tym samym „stworzyć” lokal, który nie istnieje.

Sprzedający:

Czasem nieświadomie nieużytkowy strych przebudowywany jest na mieszkanie, które np. wspólnota chce sprzedać z zyskiem dla siebie. Ale! Przebudowa strychu nieużytkowego na lokal o przeznaczeniu na mieszkanie na pewno wymagać będzie decyzji pozwolenia na budowę (przecież strych nieużytkowy nie posiada np. niezbędnych instalacji). Nieświadomość tego faktu może spowodować powstanie samowoli budowlanej.

Urzędnik:

Aby móc obliczyć udziały, niezbędne jest posiadanie inwentaryzacji mieszkania oraz wydanego na jej podstawie zaświadczenia o jego samodzielności. Zdarza się, że dostarczona na potrzeby wydania tego zaświadczenia dokumentacja jest niewłaściwa, a sam urzędnik może nie posiadać możliwości jej dokładnego sprawdzenia, a wtedy to zaświadczenie zostanie wydane na np. nieistniejące mieszkanie.

Notariusz:

Notariusz powinien sprawdzić prawidłowość sporządzonej dokumentacji, wyliczenie udziałów, księgi wieczyste itd.. Czasem, ze względu np. na pośpiech coś może zostać przeoczone.

Kupujący:

Większość powierza sprawy wszelkich formalności pośrednikom, uważając, że taki człowiek zna się na swoim fachu i transakcja przebiegnie poprawnie. Niestety może się okazać, że pośrednik nie ma doświadczenia w sprzedaży nowowydzielanych lokali w istniejacych już budynkach i niestety coś przeoczy.

Oczywiście kupujący dobrze robi powierzając sprawę osobie doświadczonej, jednak najlepiej jeszcze samemu dokładnie wszystko sprawdzić.

Jak się ustrzec takiej transakcji?

Najprostsze i najszybsze sposoby:

- spytać kiedy i na jakiej podstawie przebudowano strych na mieszkanie, zarządać okazania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, przyjęcia do użytkowania lub zaświadczenia o braku sprzeciwu do zmiany sposobu użytkowania.

- sprawdzić księgę wieczystą budynku – liczba lokali musi ówzgledniać także kupowane mieszkanie na strychu oraz jego udział w nieruchomości.

- zerknąć na wyrys z mapy ewidencji gruntów i sprawdzić liczbę kondygnacji, która musi ówzględniać już kondygnację poddasza z mieszkaniem.

Jak policzyć liczbę kondygnacji?

Najprościej: parter + wszystkie piętra + nasze poddasze z mieszkaniem

(czyli liczymy piętra, dodajemy parter i strych)

Zadanie:

Oto przykładowa kamienica:

 

Ile ma kondygnacji (oczywiście naziemnych), jeśli strych jest osobnym mieszkaniem?

Tekst powstał w oparciu o:

– ustawę z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

– ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 04.10.2011r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.