Pełnomocnictwo

Do sprawy urzędowej nie musimy przystępować sami. Czasem, kiedy się po prostu na tym nie znamy, warto skorzystać z pełnomocnika.

Kim jest pełnomocnik? To osoba reprezentującą np. wnioskodawcę w urzędzie architektury. Pełnomocnik wyposażony w oryginał pełnomocnictwa oraz potwierdzenia opłat może, zamiast wnioskodawcy składać wnioski, uzupełniać dokumentację, wyjaśniać itd. Jednego nie może zrobić: złożyć oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To oświadczenie składa tylko i wyłącznie, i to pod odpowiedzialnością karną inwestor. 

(więcej: oświadczenie które pozwoli Ci budować oraz dlaczego inwestor powinien osobiście składać oświadczenie )

!Warto wiedzieć: Opłata za pełnomocnictwo jest za każdy stosunek pełnomocnictwa! Czyli jeśli inwestorów jest dwóch a pełnomocnik tylko jeden, to jedna opłata nie wystarczy.

Dlaczego inwestor powinien osobiście składać oświadczenie?

Opiszę tutaj przykład z życia (o zgrozo!), dlaczego lepiej nie składać oświadczenia za kogoś innego.

Może się zdarzyć, że firma np. Kowalski S.A. zleca osobie np. Janowi Iksińskiemu dokonanie wszelkich formalności związanych z np. budową ogrodzenia wokół dwóch działek mówiąc, że to ich działki.

Pan Jan Iksiński dostaje odpowiednie pełnomocnictwa z firmy, po czym składa odpowiedni wniosek, robiąc siebie inwestorem, żeby np. mieć lepszy wgląd w tok sprawy (ma takie prawo). Do wniosku załącza wymagane procedurą dokumenty, w tym oświadczenie. Myśląc, że firma stawia ogrodzenie wokół swoich działek – podaje, iż on jest ich właścicielem. I tu popełnia wielki błąd!

Po pierwsze – złożył oświadczenie POD ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ KARNĄ, bez sprawdzenia do kogo tak naprawdę należą działki. To, że ktoś powiedział Panu Iksińskiemu, że działki należą do firmy, nie musi być prawdą. Może się zdarzyć, że firma np. dzierżawi działki, może zgodnie z umową parkować na nich auta, sadzić trawę, ale nie może nic budować.

Po drugie: Pan Iksiński oświadczył, że on sam jest właścicielem działek (przecież zrobił siebie inwestorem!), a tym samym skłamał… bo miał tylko pełnomocnictwo.

I po trzecie: gdyby się zdarzyło, że działki nie należą wcale do firmy Kowalski S.A. – czeka go kara nie tylko za złożenie nieprawdziwych informacji, a także nawet odszkodowanie dla właścicieli działek (przecież Pan Iksiński nie sprawdził kto jest faktycznym właścicielem działek).

Dlatego, jeśli zawierasz umowę z kimś na np. uzyskanie pozwolenia na budowę, dokonanie zgłoszenia robót budowlanych itd. – zastanów się parę razy, sprawdź wszystko sam i dopiero podejmij decyzję, czy wystąpisz jako inwestor czy jako pełnomocnik (pomimo posiadania odpowiednich pełnomocnictw i umów).

Wiem, że temat może się wydawać co poniektórym trochę błahy, ale lepiej wziąć go pod uwagę, w końcu oświadczenie jest składane pod odpowiedzialnością karną.

Docieplenie domku jednorodzinnego

Zgodnie z art. 28 ustawy Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Istnieją na szczęście takie roboty budowlane, które są zwolnione z takiego obowiązku. Są one wymienione w art. 29 tejże ustawy. Wśród nich, w ust. 2 punkcie 4 ustawodawca wskazał, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na dociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m.

Jeśli nie pozwolenie na budowę to..?

Docieplenie pomimo tego, że nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, musi zostać zgłoszone do odpowiedniego organu, np. odpowiedniego wydziału, działu lub referatu w danym urzędzie gminy. Do wniosku należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z wymogiem postawionym w ustawie) oraz inne wymagane w danej gminie dokumenty np. mapa, szkic docieplanego budynku itd.

Czy gmina może wymagać jakiś konkretnych działań w przypadku docieplania budynku jednorodzinnego?

Oczywiście. Gmina np. przez obowiązywanie w danym miejscu Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może „narzucić” odpowiednią kolorystykę ścian, sposób docieplania czy uzależnić przyjęcie zgłoszenia od np. opinii odpowiedniej jednostki opieki nad zabytkami, opinii zarządu parku narodowego itp.

!Warto wiedzieć: przed przystąpieniem do złożenie wniosku warto sprawdzić, czy działka nie jest objęta oddziaływaniem obowiązującego Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub np. nie leży na terenach parków narodowych lub krajobrazowych, strefach ochrony konserwatorskiej itp) i czy nie narzuca on wykonania różnych czynności, uzależniając od tego przyjęcie zgłoszenia.

Czy to oznacza, że przez zgłoszenie można docieplić każdy budynek jednorodzinny?

Nie do końca. Budynek, na który nie będzie trzeba starać się o decyzje pozwolenia na budowę musi mieć maksymalną wysokość 12 metrów od powierzchni gruntu do swojego najwyższego punktu np.:

                                   Rys.

Czy z docieplanymi ścianami można również docieplić fundamenty w zgłoszeniu?

Pytanie jest dość ciekawe, gdyż w ustawie użyto jedynie słowa „ściany”. Jak wiemy ściany mogą być nie tylko w formie zewnętrznej ponad gruntem, posiadać lub nie okna czy drzwi, ale istnieją także tzw. ściany fundamentowe. Schowane są najczęściej pod powierzchnią ziemi. Stąd wywnioskować można, że je również można docieplić przez zgłoszenie. Traktując to rozszerzająco – można docieplić także całe fundamenty.

!Warto wiedzieć: w przypadku docieplania fundamentów radziłabym zachować daleko idącą ostrożność. Przede wszystkim wykonując jakiekolwiek prace na fundamentach stojącego budynku – nie wolno odkrywać fundamentów na dużej ich długości! Grozi to katastrofą budowlaną! Chyba nie było roku, w którym by ktoś nie zginął podczas prac na fundamentach. Bardzo proszę uważać i zatrudniać tylko wykwalifikowane oraz odpowiednio wyszkolone osoby do tych prac!

Oświadczenie, które pozwoli Ci budować na działce

Do wielu procedur budowlanych urzędy żądają złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co to właściwie jest, czemu służy i dlaczego musi składać go inwestor?

Dlaczego trzeba składać oświadczenie?

Wymóg złożenia takiego oświadczenia wynika z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane

„Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Co ciekawe: każdy może złożyć własnoręcznie wykonane takie oświadczenie lub wypełnić gotowe dostępne w urzędzie.

Które będzie lepsze – wykonane całkowicie własnoręcznie (odręcznie, na komputerze) czy wypełnione dostępne w urzędzie?

Obie formy mają taką samą moc i odpowiedzialność prawną. Jednak zważywszy na to, iż takie oświadczenie musi być całkowicie zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 oraz z 2004 r. Nr 242, poz. 2421), radziłabym korzystać z dostępnych „gotowców” w urzędzie. Wystarczy bowiem, że np. pominie się jedną literkę i oświadczenie nie będzie zgodne ze wzorem.

!Warto wiedzieć: lepiej korzystać z gotowych formularzy, wniosków, oświadczeń dostępnych w urzędzie – są na pewno poprawne.

Kto składa oświadczenie?

Oświadczenie składa inwestor. Osoba fizyczna nie może wyznaczyć innej osoby np. pełnomocnika do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jedynie osoba prawna (przez osoby posiadające odpowiednie umocowanie prawne) może udzielić pełnomocnictwa osobie fizycznej do złożenia takiego oświadczenie. Dlaczego? Wynika to wprost z tekstu wzoru z rozporządzenia:

„Oświadczam, że posiadam pełnomocnictwo z dnia .................

do reprezentowania osoby prawnej….”

!Warto wiedzieć: Czyli do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane np. Jan Kowalski nie może udzielić pełnomocnictwa innej osobie np. Janinie Iksińskiej, natomiast firma Kowalski S.A. już tak (jest to osoba prawna).

Po co składa się oświadczenie?

Z bardzo prostej przyczyny. Inwestor oświadcza – pod odpowiedzialnością karną – że właściciel działki pozwolił mu na niej budować. Większość się oburzy – przecież urzędnicy sami sobie mogą sprawdzić, do kogo działka należy. I tak i nie.

Po pierwsze nie każda procedura pozwala konkretnemu urzędnikowi na wgląd w rejestry sądowe.

Po drugie, codziennie działki zmieniają właścicieli, scalają się, dzielą i stąd jest pewien przedział czasu, zanim wpis w rejestrze gruntów czy księgach wieczystych zmieni się na aktualny.

W końcu po trzecie: w rejestrach sądowych ksiąg wieczystych nie nic na temat umów typu np. sąsiad Pana Zbigniewa Nowaka pozwolił mu na swojej działce „przejść” przyłączem gazu. A mimo to Zbigniew Nowak buduje legalnie nie na swojej działce fragment przyłącza gazu!

I właśnie dlatego składanie takiego oświadczenia jest całkowicie zasadne.

!Warto wiedzieć: nie każdą budowę możesz prowadzić tylko na swojej działce, czasem część robót trzeba poprowadzić na innych działkach i właśnie dlatego – składasz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością (czyli działką) na cele budowlane.

W tekście powyżej, jeśli mowa o:

– oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – chodzi o oświadczenie wg wzoru zgodnego z  rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 oraz z 2004 r. Nr 242, poz. 2421)

– ustawie Prawo budowlane – chodzi o ustawę z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.