Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. I

Podwyżki, podwyżki… czyli o aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczystej nieruchomości gruntowej

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Jest wiele definicji użytkowania wieczystego, ale najprościej opisując – dom Twój, ale ziemia państwowa. Użytkowanie wieczyste jest unikalnym w skali światowej „produktem” z czasów PRL. W czasach, kiedy wszystko musiało być wspólne – czyli państwowe, pozwolono obywatelom mieć tę namiastkę własności, jaką jest własne M. Jednak Państwo dając możliwość takiej prywaty, zabezpieczyło się tym, że uniemożliwiło obywatelom wykupienie ziemi pod budynkiem.

Ponoć w zamyśle twórców takiej formy własności, miało to na celu ochronę terenów wielkich osiedli przed wykupieniem i swobodnym przekształcaniem przez właścicieli.

Więc – jeśli Twój budynek (mieszkanie, dom, garaż…) stoi na ziemi należącej do skarbu miasta (lub państwa), to co roku otrzymujesz list z urzędu gminy o należnej opłacie tylko za to, że ten blok tam stoi.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Opłata za użytkowanie wieczyste to jakby taka roczna opłata za dzierżawę. Maksymalny czas tej dzierżawy to 99 lat, minimalny 40 lat. Najwcześniejszy możliwy czas rozpoczęcia użytkowania wieczystego to rok 1961 (wejście w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach).

Co będzie od 2060 roku?

W roku 2060 będzie mijać pierwsza fala końca użytkowania wieczystego 99letniego (licząc od roku 1961). Na dzień dzisiejszy istnieje możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy, ale co będzie za niecałe pół wieku – nie wiemy. Teoretycznie właściciel nieruchomości (np. gmina) tylko ze względu na ważny interes społeczny może odmówić przedłużenia. Jednak jak zmierzyć ważność interesu społecznego? Być może sądy będą miały masę pracy…

Ale to nie jedyny problem.

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwsza z opłat rocznych stanowi równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Jaka będzie interpretacja tego zapisu w 2060? Czy dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zmuszeniu hojnie zasilić budżet przy przedłużaniu?

Czy dziś można zostać użytkownikiem wieczystym?

Owszem. Jednak dziś na pewno będzie trudniej spełnić warunki niż na początku takiej formy własności. „W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste” – art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej, zgodnie z tym artykułem trzeba zgodnie z terminem rozpocząć i zakończyć umowę. „W przypadku niedotrzymania terminów (…) mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (…)” oraz „wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok (…). Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.” – art. 63 ust. 2 i 3. Dlaczego o tym piszę? Nie wiem czy ktoś jeszcze pamięta sprawę, w której, jak pisały gazety, pewien deweloper dostał w użytkowanie wieczyste działkę w środku miasta, pod warunkiem wybudowania tam, w określonym czasie, podajże kina. Czas minął i deweloper dostał od miasta wysokie kary, gdyż nic nie zbudował. A dlaczego nie zbudował? Bo to samo miasto przez kilka lat nie zdołało wydać mu decyzji o warunkach zabudowy na to kino… Pozostawiam to bez komentarza.

W tekście powyżej, jeśli mowa o:

– ustawie o gospodarce nieruchomościami – chodzi o ustawę z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami  (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) – stan na dzień 01.12.2010r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezobowiązującą opinią własną.