Docieplenie domku jednorodzinnego

Zgodnie z art. 28 ustawy Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Istnieją na szczęście takie roboty budowlane, które są zwolnione z takiego obowiązku. Są one wymienione w art. 29 tejże ustawy. Wśród nich, w ust. 2 punkcie 4 ustawodawca wskazał, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na dociepleniu ścian budynków o wysokości do 12 m.

Jeśli nie pozwolenie na budowę to..?

Docieplenie pomimo tego, że nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, musi zostać zgłoszone do odpowiedniego organu, np. odpowiedniego wydziału, działu lub referatu w danym urzędzie gminy. Do wniosku należy załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z wymogiem postawionym w ustawie) oraz inne wymagane w danej gminie dokumenty np. mapa, szkic docieplanego budynku itd.

Czy gmina może wymagać jakiś konkretnych działań w przypadku docieplania budynku jednorodzinnego?

Oczywiście. Gmina np. przez obowiązywanie w danym miejscu Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może „narzucić” odpowiednią kolorystykę ścian, sposób docieplania czy uzależnić przyjęcie zgłoszenia od np. opinii odpowiedniej jednostki opieki nad zabytkami, opinii zarządu parku narodowego itp.

!Warto wiedzieć: przed przystąpieniem do złożenie wniosku warto sprawdzić, czy działka nie jest objęta oddziaływaniem obowiązującego Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub np. nie leży na terenach parków narodowych lub krajobrazowych, strefach ochrony konserwatorskiej itp) i czy nie narzuca on wykonania różnych czynności, uzależniając od tego przyjęcie zgłoszenia.

Czy to oznacza, że przez zgłoszenie można docieplić każdy budynek jednorodzinny?

Nie do końca. Budynek, na który nie będzie trzeba starać się o decyzje pozwolenia na budowę musi mieć maksymalną wysokość 12 metrów od powierzchni gruntu do swojego najwyższego punktu np.:

                                   Rys.

Czy z docieplanymi ścianami można również docieplić fundamenty w zgłoszeniu?

Pytanie jest dość ciekawe, gdyż w ustawie użyto jedynie słowa „ściany”. Jak wiemy ściany mogą być nie tylko w formie zewnętrznej ponad gruntem, posiadać lub nie okna czy drzwi, ale istnieją także tzw. ściany fundamentowe. Schowane są najczęściej pod powierzchnią ziemi. Stąd wywnioskować można, że je również można docieplić przez zgłoszenie. Traktując to rozszerzająco – można docieplić także całe fundamenty.

!Warto wiedzieć: w przypadku docieplania fundamentów radziłabym zachować daleko idącą ostrożność. Przede wszystkim wykonując jakiekolwiek prace na fundamentach stojącego budynku – nie wolno odkrywać fundamentów na dużej ich długości! Grozi to katastrofą budowlaną! Chyba nie było roku, w którym by ktoś nie zginął podczas prac na fundamentach. Bardzo proszę uważać i zatrudniać tylko wykwalifikowane oraz odpowiednio wyszkolone osoby do tych prac!

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. VI

Odwołanie

„Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (…) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości" – art. 78 ust. 2. Czyli od dnia odebrania lub, w przypadku nie odebrania to od ostatniego dnia avizowania – jest 30 dni na odwołanie (wniosek do kolegium).

Wniosek do kolegium wnosi się w dwóch egzemplarzach na piśmie i podlega opłacie skarbowej.

! Warto wiedzieć: w niektórych przypadkach można wnosić o zwolnienie z opłaty skarbowej (np. ze względu na ubóstwo).

W kolegium

Kolegium wyznacza termin rozprawy. Na tą rozprawę trzeba się bezwzględnie stawić – inaczej wniosek jest (jak wnoszę z własnego doświadczenia) automatycznie odrzucany. Sąd (czyli kolegium) będzie dążył do polubownego zakończenia sprawy, więc jeśli uzyska się obniżkę opłaty w zadowalającej wysokości, lepiej na nią przystać. Natomiast, jeśli opłata wciąż jest zbyt wysoka, można odmówić ugody i zdać się na wyrok kolegium.

Jeśli zawarta zostanie ugoda lub wyrok poda wysokość nowej opłaty – obowiązuje ona „od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty” czyli jeśli umowę wypowiedziano do 31 grudnia 2011, nowa stawka po ugodzie (lub wyroku) obowiązuje od 1 stycznia 2012.

! Warto wiedzieć: pomimo wniesienia odwołania, opłatę wnosimy zgodnie z wysokością zaproponowana przez urząd do dnia 31 marca. Co się stanie z pieniędzmi, jeśli wysokość opłaty zostanie obniżona a kwota za bieżący rok została już wpłacona? W ustawie tego nie przewidziano…

Nadmienię, że gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się na ugodę, kolegium najczęściej (a przynajmniej ja miałam tylko z takimi do czynienia, nie powołuję się tutaj na żadne statystyki czy informacje) orzeczeniem nie zmienia stawki zaproponowanej przez gminę. Co wtedy? Pozostaje tylko się zgodzić z wyrokiem lub odwołać do sądu powszechnego…

Odwołanie od orzeczenia kolegium

Od orzeczenia kolegium można wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenie orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do właściwego sądu powszechnego – art. 80 ust. 1.

Jeśli wniesie się sprzeciw, orzeczenie kolegium traci moc.

! Warto wiedzieć: sprzeciw może wnieść gmina (właściwy organ aktualizujący opłatę) lub użytkownik wieczysty.

! Warto wiedzieć: sprzeciw wobec orzeczenia staje się pozwem i powinien być napisany tak, że sąd (w określonych przypadkach) będzie mógł orzec na posiedzeniu niejawnym (czyli bez udziału stron).

Czy tylko urząd może zaktualizować opłatę roczną?

Nie, sam „użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty” – art. 81 ust. 1.

Co to oznacza?

To oznacza, że użytkownik wieczysty musi wykazać, że istnieją przesłanki do aktualizacji.

Czy użytkownik wieczysty musi sam wykonać operat szacunkowy (czyli na własny koszt zamówić operat u rzeczoznawcy)?

Urząd zawsze twierdził, że tak (a przynajmniej ja mam taką wersję interpretacyjną w swoim urzędzie), ale ustawa treścią „ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym” (art. 81 ust. 2) nie mówi jasno, że to użytkownik wieczysty musi płacić za operat, a jedynie musi dowieść, że istnieje przesłanka do jego aktualizacji.

Ankieta - wyniki

A oto i oficjalne wyniki ankiety.
Miejsca po kolei zajęły tematy:
1.  Docieplenie budynków jednorodzinnych
2.  Wymiana okien
3.  Po równo: temat daszków na budynkach i mapa ewidencji gruntów

Zgodnie z wynikami - wkrótce artykuł o dociepleniu.
Dziękuję ze udział w ankiecie.
Pozdrawiam serdecznie

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. V

Czy zawsze jest opłata roczna?

Nie, jeśli wniesiono jednorazowo opłatę za cały czas dzierżawy – art. 76 ust. 2.

Aktualizacja opłaty

„Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz do roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie(…)” – art. 77 ust. 1. Czyli, jeśli gmina ustala stawkę opłaty rocznej na podstawie operatu wykonanego w latach boomu budowlanego, jest on na pewno już nieaktualny.

Kto wnosi o aktualizację opłaty?

„Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej” – art. 77 ust. 3.

Jak wygląda procedura zaktualizowania opłaty rocznej?

Właściwy organ ( np. gmina) wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego zaktualizowaną opłatę. Równocześnie użytkownik wieczysty dostaje ofertę nowej wysokości. Urząd musi umożliwić zapoznanie się z operatem szacunkowym – informacja jak to można zrobić winna być zawarta w piśmie.

! Warto wiedzieć: nawet jeśli nie odbiera się poczty, to i tak będzie obowiązywać nowa stawka. Dlaczego? Wciąż pokutuje przekonanie, że jeśli poczty z urzędów się nie odbiera, to jest sprawa niezakończona. Jednak – od wielu lat obowiązuje zmiana przepisów zawartych w kpa (kodeksie postępowań administracyjnych) i w skrócie – „nieodebrane = odebrane w ostatnim dniu avizo”. Dlatego lepiej odbierać każdą pocztę, a jeśli będzie to aktualizacja opłaty, to albo ją zaakceptować, albo się odwołać.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. IV

Co może obniżyć opłatę?

„Przy aktualizacji opłaty (…) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji” – art. 77 ust. 4. Czyli jeśli do nieruchomości buduje się któryś z elementów infrastruktury technicznej (przyłącza, droga), to można to odliczyć przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Dlatego tak ważne jest posiadanie wszystkich rachunków za roboty budowlane oraz zgód urzędowych na ich budowę (pozwoleń, zaświadczeń, odbiorów) – stanowią one dowód w sprawie.

! Warto wiedzieć: Wnosząc o obniżenie opłaty z powodu wybudowania elementów infrastruktury technicznej  – w przypadku dokonania samowoli budowlanej nie tylko nie dostanie się obniżki, ale jeszcze dojdzie kara za samowolę oraz kara ją legalizująca (lub nakaz rozbiórki)!

Warto dowiedzieć się w swoim urzędzie czy od opłaty można odliczać również remonty infrastruktury technicznej.

! Warto wiedzieć: Należy zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków o odliczenie poniesionych nakładów, gdyż jeśli wartość nieruchomości po budowie wzrosła – opłata za użytkowanie wieczyste również wzrośnie! – art. 77 ust. 6

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne „ulgi” w wysokości opłat rocznych. Są to tylko dwa przypadki: jeżeli „nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków” – art. 73 ust. 4, lub jeśli jesteśmy wystarczająco biedni – „dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarcze narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona” – art. 74 ust. 1. Oczywiście sami musimy zadbać o możliwość skorzystania z ulgi i co roku złożyć wniosek przed 31 marca.

Ile wynosi bonifikata?

W obu przypadkach 50% od wysokości opłaty rocznej.  Co prawda art. 73 ust. 3 w nawiązaniu do art. 68 ust. 1, dopuszcza możliwość, za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikaty, ale ustawodawca sprytnie opuścił pkt 7, w którym są wymienione lokale mieszkalne, więc ten temat można pominąć.

Artykuł 75

Art. 75 daje możliwość wyboru korzystniejszej stawki bonifikaty. Jednak jak może wybrać użytkownik wieczysty działki pod budynkiem mieszkalnym między stawką 50% a 50%?

Ten artykuł to jest pozostałość sprzed nowelizacji – dawniej można były zyskać 90% bonifikatę ze względu na niskie zarobki.

Ankieta

Zapraszam do wzięcia udziału w ankiecie. Dotyczy ona tematów, jakie mogłabym poruszyć na blogu. Jeśli jest jakiś inny ciekawy temat, a którego nie uwzględniłam w ankiecie - proszę o informację. Ankieta znajduje się w prawym górnym rogu strony i potrwa do 20 maja 2012r.
Serdecznie zapraszam i dziękuję za oddane głosy.

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. III

Co może obniżyć opłatę?

„Przy aktualizacji opłaty (…) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji” – art. 77 ust. 4. Czyli jeśli do nieruchomości buduje się któryś z elementów infrastruktury technicznej (przyłącza, droga), to można to odliczyć przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Dlatego tak ważne jest posiadanie wszystkich rachunków za roboty budowlane oraz zgód urzędowych na ich budowę (pozwoleń, zaświadczeń, odbiorów) – stanowią one dowód w sprawie.

! Warto wiedzieć: Wnosząc o obniżenie opłaty z powodu wybudowania elementów infrastruktury technicznej  – w przypadku dokonania samowoli budowlanej nie tylko nie dostanie się obniżki, ale jeszcze dojdzie kara za samowolę oraz kara ją legalizująca (lub nakaz rozbiórki)!

Warto dowiedzieć się w swoim urzędzie czy od opłaty można odliczać również remonty infrastruktury technicznej.

! Warto wiedzieć: Należy zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków o odliczenie poniesionych nakładów, gdyż jeśli wartość nieruchomości po budowie wzrosła – opłata za użytkowanie wieczyste również wzrośnie! – art. 77 ust. 6

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne „ulgi” w wysokości opłat rocznych. Są to tylko dwa przypadki: jeżeli „nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków” – art. 73 ust. 4, lub jeśli jesteśmy wystarczająco biedni – „dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarcze narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona” – art. 74 ust. 1. Oczywiście sami musimy zadbać o możliwość skorzystania z ulgi i co roku złożyć wniosek przed 31 marca.

Ile wynosi bonifikata?

W obu przypadkach 50% od wysokości opłaty rocznej.  Co prawda art. 73 ust. 3 w nawiązaniu do art. 68 ust. 1, dopuszcza możliwość, za zgodą wojewody, rady lub sejmiku bonifikaty, ale ustawodawca sprytnie opuścił pkt 7, w którym są wymienione lokale mieszkalne, więc ten temat można pominąć.

Artykuł 75

Art. 75 daje możliwość wyboru korzystniejszej stawki bonifikaty. Jednak jak może wybrać użytkownik wieczysty działki pod budynkiem mieszkalnym między stawką 50% a 50%?

Ten artykuł to jest pozostałość sprzed nowelizacji – dawniej można były zyskać 90% bonifikatę ze względu na niskie zarobki.