Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. II

Do kiedy trzeba wnieść opłatę roczną za użytkowanie wieczyste?

Do 31 marca każdego roku (za dany rok z góry) – art. 71 ust. 4.

Cena nieruchomości

„Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.” – art. 67 ust. 1. W tym celu osoba upoważniona (rzeczoznawca majątkowy) sporządza operat, gdzie poddaje wycenie nieruchomość. W tym celu najczęściej zbiera okoliczne oferty sprzedaży i wyciąga z tego pewną średnią. Na jej podstawie wyznacza cenę nieruchomości. Jest to bardzo prosty i szybki sposób. Niestety nie zawsze dla użytkownika wieczystego dobry – jak każdy dobry pośrednik nieruchomościami wie – ceny w ofertach sprzedaży są przecież zawyżone o minimum 20%!

! Warto wiedzieć: Rzeczoznawca dokonuje wyceny na podstawie sposobów obliczania wg Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Czy można rozłożyć opłatę roczna na raty?

W ustawie istnieje tylko możliwość rozłożenia na oprocentowane raty pierwszej opłaty (czy nie corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste). Z doświadczenia wiem, że czasem (z ważnych powodów) gmina przystaje na propozycje użytkownika wieczystego i rozkłada na raty opłatę roczną.

Wysokość opłaty

Zgodnie z art. 72 stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, oto niektóre z nich:

- obiekty sakralne wraz z budynkami towarzyszącymi – 0.3% ceny

- działalność charytatywna, niezarobkowa opiekuńcza, naukowa itd. – 0.3% ceny

- cele rolne – 1% ceny

- cele mieszkaniowe – 1%

Ogólnie ujmując, stawka opłaty rocznej to od 0.3% do aż 3% ceny nieruchomości! Przy najwyższej stawce 3% zapłacimy za nieruchomość prawie 3 razy w ciągu 99 lat, a dalej nie będziemy jej właścicielami!

Kontakt

Szanowny czytelniku,

w blogu pojawiła się nowa zakładka - Kontakt. W niej znajdziesz adres 

email: bastionarchitekta@gmail.com

oraz telefon: 516-925-205. 

Serdecznie zapraszam do skorzystania z płatnej porady. Chętnie służę pomocą i wiedzą.

Z zawodu jestem architektem. Aktualnie mieszkam w Krakowie. Za sobą mam lata pracy w firmach prywatnych i urzędach związanych w procesem budowlanym - kolejno pracowałam w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, prywatnych firmach architektonicznych i budowlanych (deweloperskich) oraz na powiatowym Wydziale Architektury. Posiadam szeroki zakres wiedzy oraz sposoby jej praktycznego zastosowania.

Posiadam szczególnie doświadczenie zawodowe w zakresie:

- wydzielania samodzielności lokali

- pozwoleń na budowę / zgłoszeń robót, takich jak: budowa budynków (również gospodarczych!), altan, ogrodzeń, oczyszczalni, miejsc postojowych, remontów (w tym instalacji), dociepleń i in.

- zgłoszeń budowy i rozbiórek przyłączy, przybudów sieci

- reklam (montowanych na budynkach i stojących)

- instalowania anten (w tym telefonii komórkowej)

- rozbiórek obiektów bez decyzji pozwolenia

- warunków zabudowy/analizy planów miejscowych

- zmian sposobu użytkowania

- pisania odwołań od decyzji (lub postanowień)

- kontaktu z urzędami i sądami

- legalizacji samowoli budowlanych

Zapraszam

Coroczna opłata za użytkowanie wieczyste cz. I

Podwyżki, podwyżki… czyli o aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczystej nieruchomości gruntowej

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Jest wiele definicji użytkowania wieczystego, ale najprościej opisując – dom Twój, ale ziemia państwowa. Użytkowanie wieczyste jest unikalnym w skali światowej „produktem” z czasów PRL. W czasach, kiedy wszystko musiało być wspólne – czyli państwowe, pozwolono obywatelom mieć tę namiastkę własności, jaką jest własne M. Jednak Państwo dając możliwość takiej prywaty, zabezpieczyło się tym, że uniemożliwiło obywatelom wykupienie ziemi pod budynkiem.

Ponoć w zamyśle twórców takiej formy własności, miało to na celu ochronę terenów wielkich osiedli przed wykupieniem i swobodnym przekształcaniem przez właścicieli.

Więc – jeśli Twój budynek (mieszkanie, dom, garaż…) stoi na ziemi należącej do skarbu miasta (lub państwa), to co roku otrzymujesz list z urzędu gminy o należnej opłacie tylko za to, że ten blok tam stoi.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Opłata za użytkowanie wieczyste to jakby taka roczna opłata za dzierżawę. Maksymalny czas tej dzierżawy to 99 lat, minimalny 40 lat. Najwcześniejszy możliwy czas rozpoczęcia użytkowania wieczystego to rok 1961 (wejście w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach).

Co będzie od 2060 roku?

W roku 2060 będzie mijać pierwsza fala końca użytkowania wieczystego 99letniego (licząc od roku 1961). Na dzień dzisiejszy istnieje możliwość przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy, ale co będzie za niecałe pół wieku – nie wiemy. Teoretycznie właściciel nieruchomości (np. gmina) tylko ze względu na ważny interes społeczny może odmówić przedłużenia. Jednak jak zmierzyć ważność interesu społecznego? Być może sądy będą miały masę pracy…

Ale to nie jedyny problem.

Według ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwsza z opłat rocznych stanowi równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Jaka będzie interpretacja tego zapisu w 2060? Czy dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zmuszeniu hojnie zasilić budżet przy przedłużaniu?

Czy dziś można zostać użytkownikiem wieczystym?

Owszem. Jednak dziś na pewno będzie trudniej spełnić warunki niż na początku takiej formy własności. „W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste” – art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej, zgodnie z tym artykułem trzeba zgodnie z terminem rozpocząć i zakończyć umowę. „W przypadku niedotrzymania terminów (…) mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (…)” oraz „wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok (…). Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.” – art. 63 ust. 2 i 3. Dlaczego o tym piszę? Nie wiem czy ktoś jeszcze pamięta sprawę, w której, jak pisały gazety, pewien deweloper dostał w użytkowanie wieczyste działkę w środku miasta, pod warunkiem wybudowania tam, w określonym czasie, podajże kina. Czas minął i deweloper dostał od miasta wysokie kary, gdyż nic nie zbudował. A dlaczego nie zbudował? Bo to samo miasto przez kilka lat nie zdołało wydać mu decyzji o warunkach zabudowy na to kino… Pozostawiam to bez komentarza.

W tekście powyżej, jeśli mowa o:

– ustawie o gospodarce nieruchomościami – chodzi o ustawę z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami  (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) – stan na dzień 01.12.2010r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezobowiązującą opinią własną.

Oświadczenie, które pozwoli Ci budować na działce

Do wielu procedur budowlanych urzędy żądają złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co to właściwie jest, czemu służy i dlaczego musi składać go inwestor?

Dlaczego trzeba składać oświadczenie?

Wymóg złożenia takiego oświadczenia wynika z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane

„Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”.

Co ciekawe: każdy może złożyć własnoręcznie wykonane takie oświadczenie lub wypełnić gotowe dostępne w urzędzie.

Które będzie lepsze – wykonane całkowicie własnoręcznie (odręcznie, na komputerze) czy wypełnione dostępne w urzędzie?

Obie formy mają taką samą moc i odpowiedzialność prawną. Jednak zważywszy na to, iż takie oświadczenie musi być całkowicie zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 oraz z 2004 r. Nr 242, poz. 2421), radziłabym korzystać z dostępnych „gotowców” w urzędzie. Wystarczy bowiem, że np. pominie się jedną literkę i oświadczenie nie będzie zgodne ze wzorem.

!Warto wiedzieć: lepiej korzystać z gotowych formularzy, wniosków, oświadczeń dostępnych w urzędzie – są na pewno poprawne.

Kto składa oświadczenie?

Oświadczenie składa inwestor. Osoba fizyczna nie może wyznaczyć innej osoby np. pełnomocnika do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jedynie osoba prawna (przez osoby posiadające odpowiednie umocowanie prawne) może udzielić pełnomocnictwa osobie fizycznej do złożenia takiego oświadczenie. Dlaczego? Wynika to wprost z tekstu wzoru z rozporządzenia:

„Oświadczam, że posiadam pełnomocnictwo z dnia .................

do reprezentowania osoby prawnej….”

!Warto wiedzieć: Czyli do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane np. Jan Kowalski nie może udzielić pełnomocnictwa innej osobie np. Janinie Iksińskiej, natomiast firma Kowalski S.A. już tak (jest to osoba prawna).

Po co składa się oświadczenie?

Z bardzo prostej przyczyny. Inwestor oświadcza – pod odpowiedzialnością karną – że właściciel działki pozwolił mu na niej budować. Większość się oburzy – przecież urzędnicy sami sobie mogą sprawdzić, do kogo działka należy. I tak i nie.

Po pierwsze nie każda procedura pozwala konkretnemu urzędnikowi na wgląd w rejestry sądowe.

Po drugie, codziennie działki zmieniają właścicieli, scalają się, dzielą i stąd jest pewien przedział czasu, zanim wpis w rejestrze gruntów czy księgach wieczystych zmieni się na aktualny.

W końcu po trzecie: w rejestrach sądowych ksiąg wieczystych nie nic na temat umów typu np. sąsiad Pana Zbigniewa Nowaka pozwolił mu na swojej działce „przejść” przyłączem gazu. A mimo to Zbigniew Nowak buduje legalnie nie na swojej działce fragment przyłącza gazu!

I właśnie dlatego składanie takiego oświadczenia jest całkowicie zasadne.

!Warto wiedzieć: nie każdą budowę możesz prowadzić tylko na swojej działce, czasem część robót trzeba poprowadzić na innych działkach i właśnie dlatego – składasz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością (czyli działką) na cele budowlane.

W tekście powyżej, jeśli mowa o:

– oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – chodzi o oświadczenie wg wzoru zgodnego z  rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 oraz z 2004 r. Nr 242, poz. 2421)

– ustawie Prawo budowlane – chodzi o ustawę z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.

Kilka nowości

Jak zauważyłeś mój czytelniku - pojawiły się nowe funkcje na blogu. Możesz zapisać się na informację drogą emailową o nowych postach ("Wyślij na emaila"). Istnieje też możliwość przeszukiwania blogu po "tag - u" czyli haśle, które akurat Cię interesuje ("Szukaj w tym blogu"). A także - od dziś nie potrzebujesz mieć konta na Google, aby móc komentować posty. Zapraszam do czytania :)

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego cz. III

Czy gmina musi mnie poinformować o tworzeniu i wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

I tak, i nie. Gmina w żadnym wypadku nie musi Cię informować o tym osobiście. Zgodnie z art. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „wójt, burmistrz lub prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały (…)”. Jak widać, czasem wystarczy wywieszenie w siedzibie urzędu gminnego informacji oraz krótka wzmianka w lokalnej gazetce, by przystąpić do sporządzania planu. Tak więc, nikt nie musi informować właściciela osobiście, że np. na jego działce rolnej planuje się na przyszłość tereny leśne.

! Warto wiedzieć: będąc w urzędzie gminy, zapoznaj się z wiszącymi na tablicy obwieszczeniami.

Co można zrobić jeśli uchwalany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest niezgodny z oczekiwaniami mieszkańców?

Pomimo tego, że plan tworzy gmina, mieszkańcy mają na każdym etapie jego powstawania możliwość nie tylko zapoznania się z nim, ale także zgłaszania swoich uwag i wniosków. Dzieje się to ze względu na całą procedurę, jaką mamy opisaną w art. 17.

Procedura powstawania planu wygląda w skrócie tak:

1. przystąpienie do sporządzania planu
2. informacja o przystąpieniu do sporządzania planu (prasa lokalna, obwieszczenie, sposób zwyczajowo przyjęty..)
3. mieszkańcy otrzymują minimum 21 dni na składanie wniosków do planu
4. gmina zawiadamia odpowiednie instytucje o przystąpieniu do sporządzania planu, tworzy odpowiednią potrzebną dokumentację
5. gmina rozpatruje złożone wnioski oraz wprowadza ewentualnie zmiany wynikające z opinii i wniosków
6. projekt tworzonego planu zostaje wystawiony na co najmniej 21 dni do wglądu, po uprzednim ogłoszeniu (jak w pkt 2) tego faktu minimum 7 dni przed
7. gmina znów ogłasza termin nie krótszy niż 14 dni w ciągu których mieszkańcy mogą ponownie składać wnioski do planu
8. gmina rozpatruje złożone wnioski oraz wprowadza ewentualnie zmiany wynikające z opinii i wniosków
9. teraz rada gminy może uchwalić plan lub stwierdzić konieczność dokonania w nim zmian i wtedy powyższe czynności są powtarzane, ale tylko w zakresie części objętej zmianą (art. 19 ust. 1 i 2)

! Warto wiedzieć: każda gmina ma swoje własne procedury składania wniosków.

Kto może składać wnioski do planu?

Praktycznie każdy, zarówno osoba fizyczna (np. Jan Kowalski), jak i prawna (np. Firma transportowa X Sp. Z o.o.) oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej (np. stowarzyszenie zwykłe „X”)  – art. 17 pkt 11 oraz art. 18 ust.1

Jak składać wnioski do tworzonego planu?

Niestety nie ma jednolitego systemu w całym kraju. Każda gmina ma inny system kontaktu z petentem. Informacja jak można złożyć wniosek, powinna być ogólnodostępna w Twojej gminie.

Czy wolno składać wnioski tylko na działkę, której jest się właścicielem?

W ustawie nie ma wyraźnie napisanego ograniczenia. Z mojego doświadczenia i ogólnych uzyskanych informacji w mojej gminie wynika, że nie ma znaczenia czy wnioskodawca jest właścicielem działki, czy nawet jej sąsiadem. Wniosek może złożyć każdy, miejscowy plan ma bowiem służyć ogólnemu dobru mieszkańców, więc powinien uwzględniać ich potrzeby i uwagi. 

W tekście powyżej, jeśli mowa o ustawie:

– o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – chodzi o ustawę z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r. nr 80 poz. 717 wraz z późniejszymi zmianami) – stan na dzień 18.03.2011r.

– Prawo budowlane – chodzi o ustawę z dnia 7 lipca 1994r. (Dz. U. 2010r. nr 243 poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami)– stan na dzień 01.01.2012r.

Tekst powyżej jest luźną, osobistą i niezoobowiązującą opinią własną.